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沈阳市关于物业和社区建设的政策法规  

2007-11-15 19:40:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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沈阳市关于物业和社区建设的政策法规

一、中华人民共和国物业管理条例 

二、沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求 

三、辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行) 

四、辽宁省城市住宅区物业管理条例 

五、沈阳市住宅物业管理规定 

六、沈阳市房产局:关于业主大会和业主委员会建设的指导意见 

七、 建设部《业主大会规程》 

八、沈阳市物价局:关于进一步明确房屋入住收费有关政策的通知 

九、 沈阳市物价局:关于规范房屋入住收费项目及收费标准的通知 

十、 《沈阳市住宅物业管理规定》解读1:物业费怎么定价 

十一、 《沈阳市住宅物业管理规定》解读2:暖气不热找谁? 

十三、 《沈阳市住宅物业管理规定》解读3:小区停车收费吗? 

十四、关于房屋质量保修的规定 

十五、沈阳市社区工作暂行办法 

十六、 市委办公厅市政府办公厅关于进一步加强社区建设工作的若干意见 

十七、沈阳市铁西区关于加强社区建设的若干意见 

十八、四类物业纠纷法院不受理 

十九、 《沈阳市住宅物业管理规定》解读4:业主大会的召开形式 

二十、 辽宁省住房分配货币化实施意见

二十一、其他相关链接:

成立业主委员会的若干问题须知 

 

一、中华人民共和国物业管理条例

中华人民共和国物业管理条例 

文号:中华人民共和国国务院令第379号

颁布机关:国务院   

发布时间:2003-6-8  生效时间:2003-9-1

效力级别:规范性文件

第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

  第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

  第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

  第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

  第六条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第十一条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业管理企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

  (四)监督业主公约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  业主公约对全体业主具有约束力。

  第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

  第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

  第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

  第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

  国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

  第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

  第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

  第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

  业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

  第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

  第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

  第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

  第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

  物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

  第五章 物业的使用与维护

  第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。

  物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

  第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 法律责任

  第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第六十一条 违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十二条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

  第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章 附则

  第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。

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二、沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求<1575>字节

沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求 

颁布机关:市房产局   

发布时间:2001-4-26  生效时间:2001-4-26

效力级别:规范性文件 

一、   服务宗旨与基本原则

以“住户至上,服务第一”为宗旨;坚持“为民,便民利民”的服务原则。

二、   服务内容及基本要求

(一)房屋及公用设施设备方面

1、  建立24小时值班制度,及时处理住户报修和求助事项。

2、  小修养护做到“跑、冒、滴、漏”不过夜,小修项目维修不超过三天,一般项目维修不超过五天,维修质量合格率98%以上,并建立回访制度。

3、  房屋及公用设施设备的大、中修,由物业管理企业或委托具备专业队伍按国家有关规范和标准进行修缮。

(二)保洁方面

1、 小区内环境清洁卫生和保洁工作划分责任区,责任落实到人,责任区环境每天清扫两次,实行8至12小时保洁,达到无纸屑、无杂物;

2、 座椅、路灯、标识自牌等每周擦拭两次,做到无灰尘;

3、 楼道地面、踏步台每周至少用湿拖布擦拭一次、清扫两次;

4、 楼梯间墙、棚每季度打扫一次楼梯扶手每周擦拭两次灰尘;

5、 公共玻璃窗(含楼梯间)每季度擦拭一次,达到无灰尘、无污迹;

6、 装修垃圾、生活垃圾存放指定地点,日产日清;

7、 雨搭及自行车库(棚)顶无杂物;

8、 冬天下雨、雪时,要及时组织小区内相关单位及人员扫雪、除冰,保障居民出行方便。

(三)公共秩序方面

1、   小区实行封闭管理;

2、   机动车辆通行的大门要有专人值守;

3、   涉及人身安全的部位分有明显标志和防范措施;

4、   自行车库(棚)内车辆停放整齐、有序,每周打扫两次,做到无灰尘、无杂物;

5、   院内机动车、非机动车需按线停放;

6、   绿地、楼道、人行道及消防通道内无乱停乱放车辆现象。

(四)绿化方面

1、   经地内无杂草、无破坏及随意占用现象;

2、   草坪、树木、绿篱进行定期养护、修剪;

3、   树干无钉、栓、捆、绑等损害树木现象。

(五)收费方面

1、   物业管理服务费按物价局核定准收取;已实行招投标机制的小区,以招投标         时议定的收费标准为准,报市物价局备案;

2、   物业管理收费标准实行明码标价亮证收费,收费项目、收费标准及收费办法应在固定场所公布;

3、   每半年以书面形式,向居民公布一次物业管理服务费收支情况。

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三、辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)<11570>字节

辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)

  辽宁省物价局、辽宁省建设厅 

二○○四年十一月二十二日

   

第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》,制定本实施办法。 

第二条 本实施办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。        

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业,鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。  

第四条 各级物价部门要会同同级物业管理行政主管部门加强对物业服务收费的管理和监督工作。中省直物业管理企业的物业服务收费由省物价局会同建设厅负责管理,其他物业管理企业的物业服务收费由所在市县物价局会同同级物业管理行政主管部门负责管理。 

第五条 经物价部门确认,具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业,具有收费资格,允许向业主收取物业服务费。

(一)工商行政管理部门登记注册。                                                       

(二)经物业管理行政主管部门资质确认。                                                  

(三)取得税务登记证书并依法纳税。

(四)成立业主大会的,并产生负有协调和监督职责的业主委员会。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。  

第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓和别墅区物业服务收费实行市场调节价,由物业管理企业与业主约定具体收费标准。其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价,按等级管理。各等级的物业服务收费有其对应的基准价及浮动幅度。其标准及考核评定办法,由各市县物价部门会同同级物业行政主管部门制定并公布。 

第八条 住宅小区成立业主委员会的,物业管理企业应当到物价部门申报本小区的物业收费等级,物价部门根据住宅小区物业服务收费等级考核评定办法考核该小区的收费等级,并向物业管理企业和业主委员会通报考核情况。物业管理企业收费前必须与业主委员会签订协议,约定具体收费标准,并到物价部门办理价格认定手续。

第九条 新建的住宅小区且业主大会及业主委员会暂未建立的,物价部门可根据小区建设规模和物业管理企业的服务能力制定临时物业收费标准。临时物业收费标准审批的期限每次最长不得超过一年。              

第十条 对引入市场竞争,由业主通过招投标确定的各类物业管理服务主体,应当按照物价部门公布的物业服务指导价约定收费标准,并到物价部门办理价格认定备案手续。

第十一条 物业管理企业对商厦、写字楼收取物业服务费,必须事先充分征求业主的意见, 与业主签订协议,约定服务项目、内容和收费标准等事宜,并到物价部门办理价格认定备案手续后方可收费。严禁物业管理企业强行服务、强行收费。                                                                      

第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。  

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。                             

第十四条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。                                                                                   

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:                                                   

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;                               

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;                                   

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;                                                         

(五)物业管理区域秩序维护费用; 

(六)办公费用;                                                                      

(七)物业管理企业固定资产折旧;                                                        

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它用。                                                                 

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。                                                              

第十五条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业合同约定以外的支出。                                                   

第十六条 物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 

第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。                                                                  

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。                                                                                     

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。                  

第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。                                        

第二十条 物业管理区域内,未经物价部门批准,物业管理企业不得代其他单位对住户收取任何费用。      

第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。 

第二十二条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。   

第二十三条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。      

第二十四条 严格执行明码标价和收费公示制度,增加收费透明度。物业管理企业必须将物业服务内容、服务质量、收费项目及标准公布于众,接受监督,并每年向业主大会报告一次物业收费年度预决算和收支情况。业主或者业主大会对报告的物业收费年度预决算和收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。       

第二十五条 物业管理企业必须到同级物价部门办理收费许可证,亮证收费,并在每年一季度前携带上年度收支情况到发证机关验证。                                                                    

第二十六条 物价部门应加强对各住宅小区收费等级的监督与管理,结合收费许可证的年度审验,实行动态管理 ,优质优价,保持合理的等级差价。                                                        

第二十七条 凡有下列行为之一的,由政府物价检查机关依据国家和省有关规定查处。               

(一)擅自扩大收费范围和提高收费标准的;  

(二)擅自设立收费项目,乱收费用的;                                                    

(三)不按规定办理收费许可证的; 

(四)不按规定实行收费公示和明码标价的;                                                 

(五)提供服务质价不符,只收费不服务或多收费少服务的; 

(六)其他违反本办法的行为。                                                             

 第二十八条、本实施办法由省物价局会同建设厅负责解释。 

 第二十九条、本实施办法自发布之日起执行,过去凡与本实施办法不符合的规定同时废止。

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四、辽宁省城市住宅区物业管理条例<6315>字节

辽宁省城市住宅区物业管理条例

颁布机关:省人大常委会   

发布时间:2000-1-27  生效时间:2000-3-1

效力级别:地方性法规

            2000年1月27日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过)

 

 第一章 总  则

第一条 为加强和完善城市住宅区物业管理,保障物业的合理使用,创造良好的居住环境,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据国家有关规定,制定本条例。

第二条 本条例适用于我省行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区,应当实行物业管理;配套设施不全的原有住宅区,应由当地政府组织整治,达到规定的条件后实行物业管理。

第三条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则,实行招标投标制度。

一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

第四条 本条例所称城市住宅区是指以住宅为主,配套设施齐全,达到一定规模的城市居住区域。

本条例所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关共用设施设备和共用场地。

本条例所称物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。

本条例所称业主是指物业所有权人。

本条例所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第五条 省建设行政主管部门和市、县(含县级市、区,下同)人民政府主管房产行政管理的部门是本行政区域内的物业行政主管部门。

街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。

 第二章  业主、物业使用人的自治管理

 第六条 房屋出售率或者入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区,由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会,选举产生物业管理委员会。

一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。

第七条 业主、物业使用人的权利、义务:

(一)享有物业管理服务的权利;

(二)享有业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权;

(三)决定有关物业管理的重大事项;

(四)监督物业管理委员会的工作:

(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;

(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

(七)按时缴纳物业管理服务费用。

第八条 业主、物业使用人大会或者代表大会具有下列权利:

(一)选举、撤换物业管理委员会的组成人员;

(二)审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约;

(三)改变或者撤销物业管理委员会作出的不适当决定;

(四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

业主、物业使用人大会或者代表大会,每年至少召开一次,必要时经业主、物业使用人或者代表的提议,可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

第九条 物业管理委员会由主任一人、副主任和委员若干人组成,每届任期3年。

第十条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内,到所在地县以上物业行政主管部门备案。

第十一条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会等有关方面参加。

第十二条 物业管理委员会的职责:

(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

(二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业,并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

(三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

(四)听取业主和物业使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

(五)确定或者调整物业管理服务内容,并协助物业管理企业收缴物业管理服务费。

(六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约,协助物业管理企业落实各项管理工作,监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

 第三章  物业管理企业

第十三条 物业管理企业必须经物业行政主管部门资质审查,并经工商行政管理机关登记注册,领取营业执照。

第十四条 物业管理企业的权利、义务:

(一)   按照合同要求,制定本住宅区物业管理办法;

(二)   依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;

(三)   制止违反物业管理规定的行为;

(四)   选聘专业公司和人员承担专项服务业务;

(五)   按委托管理合同实施物业管理;

(六)   接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督;

(七)   协助有关部门开展社区活动。

第十五条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内,到物业管理委员办理下列事项:

(一)   对预收的物业管理服务费按实结算,剩余部分予以结转;

(二)   移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

(三)   移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

 第四章  物业的前期管理与移交

第十六条 物业前期管理,是指新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立前的物业管理。

第十七条 房屋开发单位在销售房屋时,应当与业主签定前期物业管理服务协议,前期物业管理服务协议应使用国家示范文本。

第十八条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业、使用人承担;房屋未售出和出租的,由房屋开发单位承担;房屋已售出或出租的,由业主或物业使用人承担。

第十九条 房屋开发单位移交物业时,应将按规划要求,进入住宅小区建设成本,属业主共有的物业管理办公用房,移交给物业管理委员会。具体标准和办法,由市人民政府确定。

第二十条 房屋开发单位移交物业管理时,应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料:

(一)   竣工总平面图;

(二)   单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图;

(三)   地下管网图;

(四)   各类房屋和共用设施设备清单;

(五)   其他必要的资料。

 第五章  物业的管理与使用

第二十一条 城市住宅区内的共用设施设备的物业管理范围,按国家有关规定,由市人民政府确定。

第二十二条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务,保持房屋及其共用设施设备和共用场地完好,使用方便、安全,环境整洁,公共秩序良好。

物业管理企业可承担业主、物业使用人委托的前款规定以外的其他服务事项。

第二十三条 在物业管理区域内禁止有下列行为:

(一)   损坏房屋结构和破坏房屋外貌;

(二)   擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

(三)   擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

(四)   擅自移动、占用、损坏共用设施设备;

(五)   安装影响房屋结构的动力设备;

(六)   影响公共卫生、破坏周围环境的行为。

第二十四条 业主、物业使用人装修房屋,应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反本条例及有关规定的行为,应当劝阻制止;对拒不改正的,应当及时告知物业管理管理委员会予以解决;解决不成的,报告物业行政主管部门依法处理。

第二十五条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地,已摊入房屋销售面积的,属业主共有,任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

第二十六条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,需经有关行政管理部门批准后施工,并在约定的期限内恢复原状。

第二十七条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告、敷设管线的,应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意,按时有关规定办理审批手续,并支付设置费用。

第二十八条 业主转让、出租房屋或者物业使用人转移房屋时,应当将物业管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内,将转让或者租赁的有关情况告知物业管理委员会和物业管理企业。

 第六章  物业管理费用

第二十九条 建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金,其收取、使用和管理,按照国家有关规定执行。

第三十条 房屋自用部分和自用设施设备的维修、更新、改造费用,由业主承担。

房屋共用部分和共用设施设备的大修、更新和改造费用,在维修基金中支出。未缴纳维修基金的,由业主按拥有的建筑面积比例承担;日常维修费用在物业管理服务费中支出。

第三十一条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时,相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当承担赔偿责任。

业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备,造成相邻关系人的财产损失的,责任人应当予以修复或者赔偿。

第三十二条 业主转让房屋时,其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

第三十三条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位,按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准,由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。

第三十四条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费,其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

第三十五条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况;每年至少同业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

 第七章  法律责任

第三十六条 违反本条例第十三条规定,未经物业行政主管部门资质审查,由物业行政主管部门责令改正,没收违法所得,并处5000元以上1万元以下罚款。

第三十七条 违反本条例第十五条、第二十条规定之一的,由物业行政主管部门责令限期改正,并处5000元以上1万以下罚款。

第三十八条 违反本条例第十九第规定,未提供物业管理办公用房的,由物业行政主管部门会同房地产开发行政管理部门,责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房,或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

第三十九条 违反本条例第二十三条规定,有禁止行为之一的,物业管理企业有权制止;造成损失的,有权要求赔偿;情节严重的,由物业行政主管部门责令恢复原状,并可处1000元以下罚款。

第四十条 违反本条例第二十五条规定,占用和出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的,由物业行政主管部门责令改正,并可处2000元以上5000元以下罚款。

第四十一条 业主、物业使用人违反本条例第三十四条第二款规定,未缴纳物业管理服务费的,物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

拖欠物业管理服务费3个月以上的,物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

第四十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本条例规定的,物业行政主管部门应当责令其限期改正,或者撤销其决定,并通告全体业主和物业使用人。

物业管理委员会及其成员作出的决定违反本条例规定的,由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变,并由责任人承担相应的责任。

第四十三条 物业管理企业违反本条例规定,未取得营业执照,从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的,由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

第四十四条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 第八章  附   则

第四十五条 我省行政区域内的写字楼、商厦等物业管理,参照本条例规定执行。

第四十六条 本条例自2000年3月1日起施行。

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五、沈阳市住宅物业管理规定<7816>字节

沈阳市住宅物业管理规定

颁布单位:沈阳市人民政府

颁布日期:2005.11.16

实施日期:2006.01.01

 第一章 总则

  第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合本市实际,制定本规定。

  第二条 在本市行政区域内从事住宅物业管理活动,适用本规定。

  第三条 本规定所称住宅物业管理,是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本规定所称业主,是指房屋的所有权人。

  本规定所称物业使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

  本规定所称物业管理企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。

  第四条 市房产局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作。

  区、县(市)房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的日常监督管理工作。

  区、县(市)人民政府及街道办事处(乡镇人民政府)对本辖区内物业管理活动实施监督管理。

第二章 业主大会和业主委员会

  第五条 物业管理区域,应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分,新建住宅区,在商品房销(预)售之前,建设单位应当向区、县(市)房产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求,建设单位应当向房屋买受人告知物业管理区域划分情况。分期建设的住宅,其配套设施设备为共用的 ,应当划分为一个物业管理区域;尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县(市)房产行政主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)进行划分。

  第六条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。同一物业管理区域,住宅房屋按套计算,业主入住率达50%以上,或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的,应当由物业所在地的房产行政主管部门会同街道办事处指导业主代表和建设单位组成业主大会筹备组,组织召开业主大会会议,选举产生业主委员会。

  业主大会应当根据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。

  第七条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,按其拥有的住宅套数计算,每套住宅为一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数,按其拥有的物业建筑面积计算,不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票;超过100平方米的,每超过100平方米计一票;超过部分不足100平方米的不计票。

  单个业主在业主大会会议上所持的投票权,不得超过全部投票权的30%,剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。

  第八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定,需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

  第九条 业主大会应当制定业主大会议事规则,就业主大会议事方式、表决程序以及业主委员会工作经费的筹集、管理、使用等事项作出约定。

  第十条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中选举产生。业主委员会委员由五人以上单数组成。业主委员会委员任期为三年,可连选连任。任职期间发生变动,应及时进行补选。

  业主委员会委员必须履行业主义务,公正廉洁。

  第十一条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。并告知物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。

  第十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的,区、县(市)房产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区委员会协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

业主大会、业主委员会应当配合社区委员会依法履行自治管理职责,支持社区委员会工作,并接受其指导和监督。

  业主大会、业主委员会作出决定,应当告知社区委员会,并认真听取社区委员会的意见、建议。

  第三章 前期物业管理

  第十四条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,依法签订《前期物业服务合同》,由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。

  第十五条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者建筑面积少于5万平方米的,经区、县(市)房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第十六条 物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现问题的,由建设单位负责,并由交接双方书面认定。

  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  第十七条 办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理用房、《商品房买卖合同》示范文本、《业主临时公约》、书面承诺等物业管理所必需的其他资料。

  物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第十八条 建设单位应当在销(预)售物业之前,制定《业主临时公约》,并在与买受人签订《商品房买卖合同》时,向买受人明示,并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

《业主临时公约》应当对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项依法作出约定,不得侵害物业买受人的合法权益。

  第十九条 建设单位与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。建设单位应当将前期物业管理服务合同向物业买受人明示。

  第二十条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积0.3%的标准配置物业管理用房,但总面积不得低于150平方米。其中,物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋,具备水、电、供热等条件。

  任何单位和个人不得改变物业管理用房的使用用途。确需改变的,应当经业主大会同意,并依法办理相关手续。

  第二十一条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位、物业管理企业不得擅自处分。

  第二十二条 已建成物业管理区域内存在的开发建设遗留问题,由相关行政主管部门依法处理。业主委员会、物业管理企业发现开发建设遗留问题,应当及时向相关行政主管部门报告。

  第二十三条 物业管理企业应当对其服务合同、服务内容、收费标准以及所承接物业的有关情况进行公开,接受业主和其物业所在地的房产行政主管部门及相关部门监督。

  第四章 物业管理服务

  第二十四条 物业管理企业应当在取得工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》后,向市房产行政主管部门提出核定物业资质申请。符合条件的,由市房产行政主管部门核发资质证书。

  第二十五条 业主大会可以通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立物业服务合同。

  签订物业服务合同可以参照建设部示范文本,约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责任等内容。

  第二十六条 市房产行政主管部门应当建立健全物业管理市场服务体系,将物业管理企业自然情况、资质等级、管理项目、诚信状况向社会公布,为业主择优选聘和企业公平竞争创造条件。

  第二十七条 物业管理企业收取服务费用,应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则,并区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的,由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定具体收费办法。

  物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外服务项目的,服务报酬由双方协商确定。

  第二十八条 物业服务费用,由业主根据物业服务合同的约定交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  已竣工出售并办理入住手续的物业,物业服务费用由物业买受人交纳。

  第二十九条 物业管理企业应当协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。聘用的保安人员应当经过专业培训合格,并接受公安机关的监督管理。

  第三十条 物业管理企业不得将物业管理区域的全部物业管理事项一并委托给他人。

  第三十一条 住宅区物业管理合同提前解除时,应当由街道办事处对住宅区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理,并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费,直至业主大会选聘新的物业管理企业。

  第五章 物业使用与维护

  第三十二条 物业使用禁止下列行为:

  (一)破坏房屋承重结构;

  (二)损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备,移动共用设备;

  (三)破坏房屋外观;

  (四)违法搭建建筑物、构筑物;

  (五)擅自改变物业的使用性质;

  (六)侵占绿地,损毁花草树木;

  (七)随意停放车辆;

   (八)随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

  (九)违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品,排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声;

  (十)擅自设置摊点;

  (十一)法律、法规、规章禁止的其他行为。

  业主、业主委员会、物业管理企业发现有前款行为的,应当进行劝阻和制止。对经劝阻和制止拒不改正的,可向有关行政管理部门报告,有关行政管理部门应当依法及时处理。

  第三十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。责任划分如下:

  (一)供水设施:进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责,其余以外部分由供水公司负责。

  (二)排水设施:住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井(不含市政管线)由业主负责;以外的由市政部门负责。住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。

  (三)供气设施:由燃气部门负责,维修、更新改造费用按有关规定执行。

  (四)供热设施:由供热企业负责。

  (五)供电设施:低压架空线路维修管理的分界点为用户墙外接户线与用户的接头,如无接头以穿墙套管外端200毫米处为分界点,分界点以内由业主负责(房屋产权单位),分界点以外的供电设施维护管理由供电部门负责;配电变电站配出的低压电缆以电缆终端住宅供电柜(开关箱)内主低压刀闸负荷侧接点及低压零母线接点向负荷侧200毫米为分界点,分界点以上由供电部门负责管理,分界点以下由业主(房屋产权部门)负责。

  (六)通讯设施:由通讯部门负责。

  (七)有线电视设施:由有线电视部门负责。

  由业主负责维修养护的,可以委托物业管理企业实施维修养护。

  第三十四条 任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。业主、物业管理企业,确需临时占用、挖掘道路或场地的,应当征得业主委员会的同意;其他单位或个人应当事先征得业主委员会和物业管理企业的同意。临时占用、挖掘道路、场地完工后,要及时恢复原状。

  第三十五条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,可参照物价部门规定的收费标准收费。业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。

  物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第三十六条 业主装饰装修房屋时,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。

  第三十七条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

  第三十八条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第六章 法律责任

  第三十九条 违反本规定的,由城市管理行政执法部门和房产行政主管部门或有关行政管理部门按照职责分工实施处罚和管理。构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  (二)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  (三)不移交有关资料的,责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  (四)未取得资质证书从事物业管理的,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  (五)挪用专项维修资金的,追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,吊销资质证书。

  (六)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,给予警告,责令限期改正,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  (七)未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的,给予警告,责令限期改正,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  (八)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的,给予警告,责令限期改正,对个人处1000元以上1万元以下的罚款,对单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  (九)建设单位不履行或者拖延履行保修义务的,责令改正,处10万元以上20万元以下的罚款,并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

  (十)物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第四十条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

  第四十一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违法活动构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第四十二条 违反本规定,房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第七章 附则

  第四十三条 非住宅物业管理活动可以参照本规定执行。

第四十四条 本规定自2006年1月1日起施行。

 

文号:沈阳市人民政府令第44号(R05)

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六、沈阳市房产局:关于业主大会和业主委员会建设的指导意见<6950>字节

关于业主大会和业主委员会建设的指导意见

文号:沈房[2005]180

颁布机关:市房产局   

发布时间:2005-10-26  生效时间:2005-10-26

效力级别:规范性文件

 各区(开发区)房产局,县(市)建设局:

根据《物业管理条例》(以下简称《条例》)和《业主大会规程》<SPAN&NBSP;LANG=EN-US>(以下简称《规程》),为做好住宅区业主大会和业主委员会建设工作,就在全市范围内加强业主大会和业主委员会建设的有关事宜,现提出如下指导意见: 

一、首次业主大会成立条件

  一个物业管理区域只能成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。符合下列条件的住宅区,建设单位或物业管理企业应当告知所在地的街道办事处(乡镇人民政府)。在区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,由社区派专人参加并组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组。筹备组在区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下依法开展工作。

  (一)同一物业管理区域,住宅房屋按套计算,业主入住率达50%以上,或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的;

  (二)同一物业区域分期开发建设的住宅区,首期建设的物业区域,住宅房屋按套计算,业主入住率达50%以上。

  二、首次业主大会的筹备工作

  首次业主大会筹备组成员由社区组织业主推荐产生,一般由5至9名业主代表组成。物业尚未全部销售的,建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

  业主大会筹备组应做好下列各项筹备工作:

  (一)确定召开业主大会会议的形式;

  (二)规模较大、业主人数较多的住宅区,由业主代表参加业主大会会议的,应确定业主代表产生的方式、人数,并组织业主推荐产生业主代表;

  (三)确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数;

  (四)确定召开业主大会会议的时间、地点和内容;

  (五)确定业主委员会委员候选人人数和产生办法,组织业主推荐产生业主委员会委员候选人;

  (六)参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

  (七)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  上述(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)内容应当在业主大会会议召开的15日以前以书面形式在物业管理区域内公告。

  三、分期开发项目业主大会和业主委员会的成立

  划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的,先行开发区域内出售并交付使用的物业符合成立业主大会和业主委员会条件的,应当成立业主大会,选举产生业主委员会。就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例,在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主,即成为该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定,增补业主委员会委员。

  四、业主身份的认定

  房屋产权证书上记载的权利人为业主;房屋的合法买受人尚未办理房屋产权证书的,可以视为业主。

  五、业主在首次业主大会会议上投票权数的确定

  业主在首次业主大会会议上的投票权数,按其拥有的住宅套数计算,每套住宅为一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数,按其拥有的物业建筑面积计算,不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票;超过100平方米的,每超过100平方米计一票,超过部分不足100平方米的不计票。

  单个业主在业主大会会议上所持的投票权数,不得超过全部投票权数的30%,剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊其他业主。

  六、业主代表的产生和职责

  业主可以以栋、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。

  业主推选代表参加业主大会会议的,业主代表应于参加业主大会会议的3日前,就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见,业主大会会议凡需要投票表决的事项,业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  七、首次业主大会召开和形式

  业主大会召开应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  (一)采取书面征求意见形式的,筹备组将业主大会拟通过的事项书面形式征询物业管理区域内业主意见,根据征询意见统计结果形成业主大会决议,并以书面形式在物业管理区域内公告;

  (二)采取集体讨论形式的,筹备组组织业主或业主代表,通过投票方式表决业主大会拟通过的事项,根据投票结果形成业主大会决议,并以书面形式在物业管理区域内公告。

  八、业主委员会候选人产生办法

  筹备组应根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例,确定委员的分布和人数(一般由5人以上单数成员组成),并实行差额或等额选举。业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一产生:

  (一)筹备组直接听取业主意见,经汇总后提出业主委员会委员候选人名单;

  (二)筹备组向业主发放推荐表,根据得票多少,产生业主委员会委员候选人;

  (三)筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐,根据得票多少,产生业主委员会委员候选人;

  业主委员会候选人名单产生后,筹备组应当在物业管理区域内以书面公告。

  九、业主委员会选举

  筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作:

  (一)公布选举的时间、地点,在投票日期7日前,采取直接送达或者邮寄送达的方式将选票送达业主,并保存送达凭证。

  (二)确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员(监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人业主担任);

  (三)准备票箱和选票

  业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加;业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。

  业主委员会选举时,经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时,以得票多的当选;若票数相等,不能确定当选人时,应当对得票数相等的被选举人再次投票,以得票多的当选。业主委员会选举时,经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时,应当及时就不足的名额另行选举。

  投票结束后,采取公开验票方式,由唱票、计票人员在监票人员的监督下,认真核对,计算票数,当场公布投票结果,并由唱票、计票和监票人作出记录。

  业主委员会依法选举产生后,应按规定办理备案手续。业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当重新备案。

  十、业主委员会委员变更

  经业主委员会或者20%以上业主提议变更业主委员会委员的,业主委员会应当召开业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责,经房产行政主管部门责令其限期改正后仍未履行的,在区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,由社区组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。

十一、业主委员会委员资格终止 

  业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

  (一)已不是本区域业主的;

  (二)连续三次以上无故缺席业主委员会会议的;

  (三)因疾病、经常外出等原因难以履行职责的;

  (四)被司法部门认定有犯罪行为的;

  (五)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;

  (六)兼任所辖区域物业管理企业工作的;

  (七)严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的;

  (八)其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

  业主委员会委员资格终止的,应当在终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

  十二、业主委员会会议

  业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

  业主委员会会议应当作出书面记录,由出席会议的委员签字后存档。

  业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  十三、业主委员会换届改选

  业主委员会应在其任期届满的两个月前,书面报告所在地街道办事处(乡镇人民政府)。区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当参照业主大会筹备组产生方法,由社区派专人并组织业主推荐产生换届改选小组,其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

  换届改选小组,应当在街道办事处(乡镇人民政府)和区、县(市)房产行政主管部门指导下召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会,并按规定办理备案手续。

  十四、召开业主大会会议的程序

  业主大会会议按下列程序召开:

  (一)会议筹备

  业主委员会做好开会前的准备,根据业主的提议,草拟议案、制定征询意见表或表决票(选票)、核实业主情况。

  (二)发布公告

  业主委员会召开会议前15日,业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面的形式向物业管理区域内全体业主公告。

  (三)征询意见或投票表决

  采用书面征求意见形式的,业主委员会应发放征询意见表,将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见,亦可由业主投票表决。

  (四)回收统计意见

  业主委员会根据《业主大会议事规则》的规定回收业主意见,进行意见汇总或者票数统计。

  (五)通报大会议事决定

  业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果,接受业主的查询和监督。

  业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定,应当以书面形式告知社区并在物业管理区域内公告。

  业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。

  业主委员会换届改选,换届改选小组应按照上述程序召开业主大会。

  十五、做出业主大会决定所需投票权

  业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定,需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

十六、档案管理

  业主委员会应当建立档案管理制度,下列档案资料应当编号造册,并指定专人管理:

  (一)各类会议记录、纪要;

  (二)业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料;

  (三)各届业主委员会产生、备案的材料;

  (四)业主清册及联系方式;

  (五)订立的物业管理服务合同;

  (六)有关法律、法规和业务往来文件;

  (七)业主和使用人的书面意见、建议书;

  (八)维修资金收支情况清册;

  (九)其他有关材料。

  十七、印章使用管理

  业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理制度,业主大会印章和业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管,并按印章管理制度使用。

  业主大会对外行使权利使用业主大会印章的,应当由业主大会作出决定;处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的,由业主委员会决定。

  违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应责任 。

  十八、业主委员会的备案

  (一)业主委员会申请备案

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业所在区、县(市)房产行政主管部门备案。备案时,须提交以下材料:

  1、《业主委员会备案单》 

  2、业主大会议事规则  

  3、业主公约  

  4、业主大会决议 

  5、社区组织成立业主大会和业主委员会情况说明 

  (二)区、县(市)房产行政主管部门下发备案通知书

  区、县(市)房产行政主管部门在收到上述材料后,经审查,符合《条例》和《规程》的规定,予以备案,并下发《业主委员会备案通知书》,抄送、抄报有关单位。

  附件:

1.业主委员会备案单

  2.业主委员会备案通知书

  3.关于划定沈阳市_____区_____业主大会物业管理区域的公告

  4.关于组建沈阳_____区_____小区业主大会筹备组的公告

  5.业主大会筹备组成员推荐表

  6.关于沈阳市_____区_____小区业主大会筹备组成员名单公示

  7.关于沈阳市_____区_____小区业主身份及其在业主大会筹备组成员名单公告

  8.关于沈阳市_____区_____小区业主身份及其在业主大会会议上投标权数的公告

  9.关于沈阳市_____区_____小区首次业主大会会议形式的公告(适用于推选业主代表参加集体讨论的形式)

  10.关于沈阳市_____区_____小区首次业主大会会议形式的公告(适用于推选业主代表参加集体讨论的形式)

  11.业主推荐表

  12.关于沈阳市_____区_____小区首次业主大会会议形式的公告(适用于书面征求意见的形式)

  13.关于沈阳市_____区_____小区业主代表名单公告

  14.关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公示

  15.关于业主委员会候选人产生办法的公告

  16.业主委员会候选人推荐表

  17.关于沈阳市        区        小区业主委员会委员候选人名单的公示

  18. 关于沈阳市       区        小区业主委员会委员候选人名单的公告

  19. 关于沈阳市       区        小区业主大会会议议论讨论事项的公告

  20.关于征求沈阳市      区       小区《业主公约(草案)》、《业主大会议事规则(草案)》书面意见公告

  21. 关于沈阳市       区        小区业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项公告

  22.关于沈阳市        区        小区业主大会、业主委员会印章启用的公告

                            二○○五年十月二十五日(以下简称《规程》),为做好住宅区业主大会和...">

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七、 建设部《业主大会规程》<4214>字节

建设部《业主大会规程》

文号:建住房[2003]131号

颁布机关:国家建设部   

发布时间:2003-6-26  生效时间:2003-6-26

效力级别:规范性文件

           

  第一条 为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,根据《物业管理条例》,制定本规程。

  第二条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第三条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

  业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

  业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

  第四条 只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第五条 业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。

  筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

  第六条 筹备组应当做好下列筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

  (五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

  第七条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。

  第八条 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

  第九条 业主大会履行以下职责:

  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业管理企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  第十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

  第十一条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  业主公约对全体业主具有约束力。

  第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

  有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)20%以上业主提议的; 

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

  发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

  第十三条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  第十四条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加。

  第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  第十六条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

  第十七条 业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

  业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  第十八条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

  第十九条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-2人。

  第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

  (二)遵守国家有关法律、法规;

  (三)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

  (五)具有一定组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

  业主委员会备案的有关事项发生变更的,依照前款规定重新备案。

  第二十三条 业主委员会履行以下职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

  (四)监督业主公约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  第二十四条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。

  第二十五条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

  第二十六条 业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。

  第二十七条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

  业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  第二十八条 业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

  原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

  第二十九条 经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

  第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (四)有犯罪行为的;

  (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (六)拒不履行业主义务的;

  (七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  第三十一条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

  第三十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。

  第三十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三十四条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。

  第三十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

  第三十六条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。

  违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。

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八、沈阳市物价局:关于进一步明确房屋入住收费有关政策的通知<1319>字节

关于进一步明确房屋入住收费有关政策的通知 

文号:沈价发[2005]1号

颁布机关:市物价局   

发布时间:2005-1-5  生效时间:2005-1-19

效力级别:规范性文件

关于进一步明确房屋入住收费有关政策的通知:

各区、县(市)物价局,各房地产开发单位、物业管理单位:   近一时期,一些开发建设单位和物业管理单位,在办理房屋入住时,向业主收取商品房对讲门费、对讲系统费、可视对讲系统费、防盗门费、内部电话安装费、道路建设费、门窗差价款以及装修拆改抵押金(保证金)和装修管理费等费用。业主对上述收费意见较大。为促进我市房地产业的健康发展,切实减轻购房者的负担,制止房地产业存在的各种乱收费行为,现就房屋入住收费有关政策进一步明确如下:

   一、《辽宁省人民政府关于再次取消、降低、合并一批住房建设项目收费的决定》(辽政发号)中规定,不得在商品房销售价格以外变相收取任何住房建设费用。据此,在办理商品房入住时(含实行产权调换的住房),除了符合国家有关规定的收费项目外,严禁向业主收取对讲门费、对讲系统费、可视对讲系统费、防盗门费、内部电话安装费、道路建设费、门窗差价款等任何商品房价外的费用。

   二、根据《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(沈价发号)、《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法》(沈价发号)的有关规定,严禁向业主收取装修抵押金、保证金以及未经审批的装修管理费、装修期间电梯运行费、出入门证(卡)等费用。

   三、房地产开发单位、物业管理单位在办理房屋入住时,应严格按照《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(沈价发号、《关于规范房屋入住收费项目及收费标准的通知》(沈价发号)规定的收费办法、收费项目及收费标准收取费用。并按规定办理经营服务单位《收费许可证》,实行亮证收费。不按规定办理《收费许可证》的,不得向业主收费。

   四、商品房销售和物业管理服务收费按规定实行明码标价,接受监督查询,标价方式须经价格监督检查机构监制。各开发单位在销售商品房时,应将房屋座落、楼层、朝向、附属设施、销售价格以及其他合理收费项目向购房者公示;各物业管理单位应将服务项目、收费标准、收费依据等向业主公示,同时,物业管理单位要与业主签订物业管理服务合同,明确物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等事项。

   五、各级物价检查部门,要加强对房地产业价格行为监督检查,对房地产开发单位、物业管理单位不按规定项目收费或巧立名目乱收费、乱加价和价格欺诈等行为,依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等价格法律、法规的规定实施行政处罚。

 

二00五年一月五日

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九、 沈阳市物价局:关于规范房屋入住收费项目及收费标准的通知<2887>字节

关于规范房屋入住收费项目及收费标准的通知 

文号:沈价发[2000]251号

颁布机关:市物价局   

发布时间:2000-11-2  生效时间:2000-11-2

效力级别:规范性文件

各区、县(市)物价局、房产局,各物业管理单位: 

为进一步规范我市房屋入住收费行为,维护房屋产权人、使用人和业主的合法权益,根据国家、省和市有关规定并通知如下:

一、房屋入住收费项目及收费标准

(一)、实行物业管理的普通住宅入住收费项目及收费标准,按照沈价发[1998]66号文件规定执行。

1、物业管理服务收费:

一室一厅以下的住户,每月每户9.00元;

二室及二室一厅的住户,每月每户10.00元;

二室二厅及三室一厅的住户,每月每户11.00元;

三室二厅及四室一厅的住户,每月每户12.00元;

四室二厅以上的住户,每月每户13.00元。

2、邮箱管服务费:每月每户1.50元。

物业管理单位设置邮箱并负责管理的,可收取此项费用。

3、化粪池清掏运费:

普通住宅、办公和商业用房:每年每平方米建筑面积0.10元。

饮食服务行业用房:每年每平方米建筑面0.50元。

公有住房(包括国有直管和单位自有公有住房),由产权单位或售房单位缴纳(按照房改政策个人购买产权时,如已按建筑面积每平方米房改成本价的1%一次性缴纳公共设施维护管理费的,不再缴纳此项费用)。

化粪池清掏清运费,专款专用,每年交费一次。年底向住户公布费用使用帐目,结余转下年。

4、住宅小区内的办公、商业用房物业管理服务收费标准:办公用房为每月每平方米建筑面积0.25元,商业用房为每月每平方米建筑面积0.35元。

5、公共设施维护管理费:按照沈价发[1995]4号文件规定执行,其收费标准为每月每平方米建筑面积0.10元。

个人购买的商品房,该项费用由房屋产权人缴纳;居住公有住房,该项费用在房屋租金中列支,费用不足时由房屋产权单位弥补;按照房改政策个人购买产权的,该项费用也可按建筑面积每平方米房改成本价的1%一次性缴纳。

公共设备维护管理费,专款专用,每年交费一次。年底向住户公布费用帐目,结余转下年。

(二)中高档住宅入住收费项目及收费标准,按照沈价发[1999]202号文件规定执行。

1、中档住宅小区物业管理服务收费等级标准:

一级收费标准,每月每平方米建筑面积1.00元;

二级收费标准,每月每平方米建筑面积0.80元;

三级收费标准,每月每平方米建筑面积0.65元;

四级收费标准,每月每平方米建筑面积0.50元;

2、高档住宅小区物业管理服务收费标准,实行特级收费管理,根据物来管理服务内容、服务质量和设施功能情况,由物价部门以按质论价的原则确定。

(三)、高层住宅楼、公寓电梯运行服务费,按照沈价发[2002]283号文件规定执行,每人每月12.00元(学龄前儿童免收)。

(四)、普通、中高档住宅统一收取的收费项目及收费标准

1、装修房屋垃圾清运费:

一室一厅以下的住户,每户200.00元;

二室及二室一厅的住户,每户260.00元;

二室二厅及三室一厅的住户,每户320.00元;

三室二厅及四室以上的住户,每户380.00元;

此项费用是指住户因室内装修而产生,并由物业管理单位外运的建筑垃圾清运费,此项费用可在住户进住时预收,如果住户不装修或装修垃圾不需要物来管理单位外运的,在进住一年后,退还原住户。

2、共用部位、共用设施设备维修基金:按照沈房发[2002]7号文件规定执行,其标准为购房款的2.5%。

3、国家、省和市政府规定允许收取的有关收费项目。

二、物业管理单位在办理房屋入住收费前,必须持物业管理行业主管部门颁发的资质证书和工商行政主管部门注册登记的企业法人营业执照手续,到物价部门办理《经营性收费许可证》,具有收费资格后,方可收费。

三、物业管理单位在办理房屋入住收费时,必须按《经营性收费许可证》标明的收费项目及收费标准收费,并向交费者出示《经营性收费许可证》,实行亮证收费。

四、物业管理服务收费按月或按季收取,由产权人、使用人和业主按照物价部门核定的收费项目和收费标准,向物业管理单位交纳物业管理服务费。物业管理单位必须使用市财政局统一印制的物业管理服务收费专用收据。

五、物业管理服务收费按照《沈阳市物业管理服务收费明码标价规定》的要求,实行明码标价。收费项目、收费标准及收费办法,要在经营场所或收费地点以明码标价板的形式公布。

六、未经物价部门批准,物业管理单位不得代任何单位对产权人和业主收取水费、电费和煤气费以及其他费用,不得以任何名目对产权人和业主收取未经批准的管理基金、抵押金和保证金。

七、凡执行中高档物业管理服务等级收费标准的住宅小区,物业管理单位不得再收取公共设施维护管理费、邮箱管理服务费、化粪池清掏运费。

八、凡属为物业产权人、使用人和业主提供专项有偿服务收费或提供特约服务收费的,其收费标准由物业管理单位物业主管理委员会或产权人、业主办协商议定。

九、以擅自定价、任意提高收费标准或只收费不服务以及多收费的单位,将按照有关法规严肃查处。

  

                                                                  二○○○年十一月二日

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十、 《沈阳市住宅物业管理规定》解读1:物业费怎么定价<533>字节

《沈阳市住宅物业管理规定》解读1:物业费怎么定价 

     刘女士在浑南新区购买了一套商品房,入住后物业公司称由于小区为高档社区,物业费按1.5元/平方米收取。刘女士至今仍未清楚,这物业费价格是由谁定的。

  《规定》第二十七条明确指出:“物业管理企业收取服务费用,应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则,并区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的,由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定具体收费办法。物业企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬还可由双方协商确定。”

     沈阳市规定,高级公寓和别墅区物业服务收费实行市场调节价,由物业管理企业与业主约定具体收费标准。其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价。此类小区应到物价部门申报本小区的物业收费等级,由物价部门会同房产行政主管部门实地考评,根据住宅小区物业服务收费等级考核评定办法考核该小区的收费等级,确定收费标准,并向物业管理企业和业主委员会通报考核情况。

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十一、 《沈阳市住宅物业管理规定》解读2:暖气不热找谁?<614>字节

《沈阳市住宅物业管理规定》解读2:暖气不热找谁? 

《规定》第三十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。责任划分如下: 

  (一)供水设施:进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责,其余以外部分由供水公司负责。

  (二)排水设施:住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井(不含市政管线)由业主负责;以外的由市政部门负责。住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。

  (三)供气设施:由燃气部门负责,维修、更新改造费用按有关规定执行。

  (四)供热设施:由供热企业负责。

  (五)供电设施:低压架空线路维修管理的分界点为用户墙外接户线与用户的接头,如无接头以穿墙套管外端200毫米处为分界点,分界点以内由业主负责(房屋产权单位),分界点以外的供电设施维护管理由供电部门负责;配电变电站配出的低压电缆以电缆终端住宅供电柜(开关箱)内主低压刀闸负荷侧接点及低压零母线接点向负荷侧200毫米为分界点,分界点以上由供电部门负责管理,分界点以下由业主(房屋产权部门)负责。

  (六)通讯设施:由通讯部门负责。

  (七)有线电视设施:由有线电视部门负责。

  由业主负责维修养护的,可以委托物业管理企业实施维修养护。

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十三、 《沈阳市住宅物业管理规定》解读3:小区停车收费吗?<303>字节

《沈阳市住宅物业管理规定》解读3:小区停车收费吗?  

   《规定》第三十五条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,可参照物价部门规定的收费标准收费。业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。 

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。

  物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

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十四、关于房屋质量保修的规定<423>字节

《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日国务院第25次常务会议通过)

第四十条 在正常使用条件下,建设工程最低保修期限为: 

  (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程合理使用年限; 

  (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年; 

  (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期; 

  (四)电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。 

  其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 

  建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。 

  第四十一条 建设工程在各个范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

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十五、沈阳市社区工作暂行办法<4331>字节

沈阳市社区工作暂行办法

2002年9月1日起施行

 

    第一条 为加强社区建设,完善社区功能,规范社区工作,根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的社区工作。

  第三条 本办法所称社区,是指在居民委员会的基础上经过改革、调整组建的社区委员会辖区。

  社区的组织体系由中共社区基层组织、社区委员会、社区成员大会或代表大会以及社区协商议事委员会构成。

  社区在法律、法规范围内享有自治权、协管权和监督权。

  第四条 市和区、县(市)民政部门是本行政区域内社区工作的协调、指导部门;具体负责社区工作的总体规划和社区组织制度建设。

  区、县(市)人民政府及其派出机关对社区工作给予指导、支持和帮助。社区组织应依法协助区、县(市)人民政府及其派出机关开展工作。

  各级政府有关部门应当按照各自的职责权限,帮助社区做好相关工作。

  第五条 社区应根据成员居住状况设立,社区规模一般在1000至3000户的范围;职工家属聚居区和封闭型单元小区社区的设立可按实际情况确定。

  社区的名称应根据国家有关地名管理的规定和社区成员的意愿与习惯确定,但一般不得以数字的方式命名。

  第六条 社区的设立、撤销、规模调整由区、县(市)人民政府的派出机关提出,经区、县(市)人民政府批准后,报市民政部门备案。

  第七条 社区工作的主要任务:

  (一)宣传贯彻党的方针、政策和国家的法律、法规,教育社区成员依法履行应尽的义务,提倡科学,反对迷信,提倡社会公德和家庭美德,开展多种形式的社会主义精神文明创建活动;

  (二)组织开展面向社区成员的各种社区服务和文化娱乐、体育活动,发展便民利民的社区服务事业,完善对老年人、残疾人、优抚对象和弱势群体的服务网络,开展群众性的互助、互济活动,帮助失业人员就业;

  (三)协助政府做好社区成员最低生活保障和企业退休、失业人员管理与服务工作,协助有关部门维护本地区的社会治安和对流动人口的管理,开展对刑满释放、解除劳动教养人员的帮教活动,调解民间纠纷,协助政府有关部门做好征兵、计划生育、妇女和侨务等与社区成员有关的各项工作;

  (四)搞好社区环境的净化、绿化、美化和生态环境的保护,协助有关部门发展社区卫生事业,开展医疗、保健、康复、健康教育等服务;

  (五)维护社区成员的合法权益,对社区内的煤气、环卫、供水、供电、供暖等公共服务和物业管理工作进行监督和评议。负责联系社区内的人大代表和政协委员,及时向上级有关部门和所在地的人民政府及其派出机关提出意见和建议。

  第八条 社区委员会是社区工作的执行机构,是由社区成员进行自我教育、自我服务、自我管理、自我监督的基层群众性自治组织;社区委员会实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督的自治原则。

  第九条 社区委员会一般由主任、副主任和委员共3至9人组成。一般每200--300户配备一人,多民族居住的社区,应当有适当的少数民族成员组成。

  社区委员会成员应当从遵纪守法、爱岗敬业、身体健康,有适应本岗位工作需要的组织协调能力、专业知识和技能,能热心为本社区成员服务的社区成员中选举产生。

  社区委员会经社区成员大会或社区成员代表大会选举产生,每届任期3年,其成员可以连选连任。

  第十条 社区委员会可根据需要设立法律咨询、保障服务、治安调解、环境卫生、文化教育、计划生育和妇女等工作岗位;经有关部门批准,也可以根据需要聘用若干社区干事,其聘用期限和社区委员会成员的任期相同。

  第十一条 社区委员会根据需要可成立老年人、残疾人、妇女、青少年等各类群众组织,组织社区成员开展自愿者活动,组织建立楼(院)长、单元组长等义务工作网络,协助社区开展各项工作。

  第十二条 社区成员大会是社区工作的最高权力机构。社区成员大会由社区18周岁以上有选举权的成员和驻社区单位(以下简称社区单位)的代表组成,社区委员会向社区成员大会负责并报告工作。

  根据需要可召开社区成员代表大会,代行社区成员大会的职能。其代表由社区成员和社区单位推选产生,每届任期3年。社区成员代表一般每15至30户产生1名,社区单位代表一般不超过代表总数的1/5。

  第十三条 社区成员大会或代表大会具有下列职责:

  (一)选举产生社区委员会成员;

  (二)选举产生社区协商议事委员会成员;

  (三)听取和审议社区委员会的年度工作报告和下年工作计划;

  (四)讨论决定涉及社区成员利益的重大事项;

  (五)制订与修改社区自治章程和有关规定;

  (六)评议社区委员会成员,对不称职的社区委员会成员进行罢免;

  (七)纠正社区委员会不适当的决定。

  第十四条 社区成员大会或代表大会由社区委员会负责组织召开,每年至少召开一次,有1/3以上的代表提议,应当随时召开。出席社区成员代表大会的代表人数必须超过半数以上,会议决定的事项必须由获得半数以上代表通过。

  社区成员对社区成员代表大会通过的事项有疑义的,经1/5以上的社区成员提议,应当召开社区成员大会进行复审,社区成员大会的决定为最终决定。

  第十五条 社区协商议事委员会是社区工作的协商议事与监督机构。社区协商议事委员会设主任1人,副主任和委员若干人,其成员一般应由社区内的人大代表、政协委员、社区单位代表以及热心社区工作的成员代表组成。协商议事委员会委员不享受政府补贴;社区委员会成员不得兼任社区协商议事委员会主任。

  第十六条 社区协商议事委员会的主要职责:

  (一)在社区成员代表大会闭会期间,对社区的重要事项进行协商议事,有权向社区委员会提出意见和建议;

  (二)检查、督促社区委员会落实社区成员代表大会的各项决议或决定;

  (三)帮助社区委员会协调有关部门和社区单位,开展共驻共建;

  (四)对社区内成员的最低生活保障、失业人员的再就业和退休人员的社会化管理等工作进行监督和质询;

  (五)对涉及社区成员合法权益的问题有权建议召开社区成员代表大会。

  第十七条 社区单位是平等参加社区自治活动的主体。社区单位应当遵守所在社区的自治章程和各项制度,参加社区的各项活动;社区单位应当本着共驻共建、资源共享的原则,支持社区工作,向社区无偿、低偿或优先提供服务资源。社区单位有权对社区的工作进行监督。

  第十八条 社区工作实行示范达标考核制度。示范达标考核的内容可分为社区组织、社区服务、社区保障、社区环境、社区治安、社区卫生、社区文化和基础设施等方面。

  第十九条 社区工作考核的标准分为达标社区标准和示范社区标准。

  达标社区,由所在街道办事处进行日常考核,报区、县(市)社区建设指导委员会办公室验收认定;示范社区,由所在区、县(市)社区建设指导委员会办公室进行日常考核,报市社区建设领导小组办公室验收认定,以市政府名义命名。

  第二十条 对在示范达标工作中成绩突出的社区和个人给予适当奖励;对未达标的社区要限期整改,整改后仍不能达标的社区,可建议社区成员代表大会对不称职的社区干部进行罢免。

  第二十一条 社区工作实行巡视监督制度。市政府成立社区工作巡视监督办公室,负责全市社区工作巡视监督制度的组织实施与综合协调工作。

  巡视监督采取专职人员定期巡视和社区成员日常监督相结合的方法进行。定期巡视和日常监督可分别由专职巡视员和义务监督员负责。专职巡视员由各区、县(市)政府从熟悉社区工作的老干部、老党员、老工人中产生,经市政府统一培训后,持证上岗,享受政府补贴;义务监督员由社区协商议事委员会从热爱社区工作的社区成员中产生,经区、县(市)政府批准上岗,不享受政府补贴。

  第二十二条 专职巡视员代表市政府对社区工作进行定期巡视,对社区工作具有知情权、质询权和监督权,对社区工作实行监督检查,发现问题及时予以纠正;对有关部门在社区的执法工作进行监督,随时向上级机关反映问题,提出意见和建议;与社区工作监督员定期进行沟通和联系,向上级主管部门汇报巡视监督工作落实情况;对有关部门的答复和处理意见有疑义的,可直接向市政府反映。

  义务监督员代表社区成员对所在社区的工作进行监督,提出意见、建议和质询;定期向社区工作巡视员通报本社区工作情况;经常收集社区成员意见,向上级有关部门反映社区工作存在的问题。

  第二十三条 巡视监督的主要内容包括社会保障体系的建立、失业人员的再就业和退休人员的社会化管理,以及社区服务、社区治安、社区环境、社区文化、社区卫生等方面。

  第二十四条 巡视监督可采取明查暗访、设立公开电话、群众意见箱、征询意见卡和召开座谈会等多种形式进行。有关部门应定期对巡视监督情况进行通报,并向社会公布,接受市民的监督。

  各级政府和有关部门以及区、县(市)政府派出机关应当设立公开监督电话,随时受理社区工作巡视员、监督员的咨询与投诉。对社区工作巡视员、监督员反映的问题,有关部门应在72小时内予以答复或解决。有关部门受理投诉情况及社区成员满意程度,应作为上级目标考核、评价其工作的重要依据。对巡视监督工作中涌现出的先进单位和个人应予以表彰和奖励。

  第二十五条 保证社区工作必要的工作条件。社区的工作经费,办公、活动用房和电话、微机等其他必备的办公设施,由市和区、县(市)人民政府统筹解决。所需专项工作经费,除应列入政府财政预算的以外,其余部分应采取财政支持、费随事转、有偿服务、社会赞助的方式解决。

  第二十六条 保证社区工作人员的合理待遇。社区委员会成员和社区干事的生活补贴费由财政承担。社区干事享受生活补贴的,由区、县(市)人民政府派出机关负责代缴或续缴养老保险和医疗保险统筹金。

  第二十七条 本办法自2002年9月1日起施行

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十六、 市委办公厅市政府办公厅关于进一步加强社区建设工作的若干意见<2606>字节

市委办公厅市政府办公厅关于进一步加强社区建设工作的若干意见

 

    加强社区建设,是新形势下坚持党的群众路线,做好群众工作和加强基层政权建设的重要内容,是面向新世纪我国城市现代化建设的有效途径。为深入贯彻落实党的十六大精神,加快我市“三化’’进程,切实解决社区建设中存在的问题,把我市社区建设成保障有力、管理有序、文明祥和的新型社区,以适应全面建设小康社会的发展要求,经市委、市政府同意,现就进一步加强社区建设工作提出如下意见:

   

 一、进一步明确社区委员会的基本职责

    社区委员会是自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的基层群众性自治组织,依照有关规定协助政府开展社区工作。其基本职责是:

    1.负责宣传贯彻党的路线、方针、政策,协助政府做好居民最低生活保障,退休、失业人员管理,下岗职工再就业,以及社会治安综合治理、环境美化、卫生保健、计划生育等项工作。

    2.开展面向老年人、残疾人、优抚对象等居民的社会服务,做好弱势群体的保障服务工作,发展志愿者队伍,开展群众性的互助、互济活动。

    3.开展社会公德、职业道德和家庭美德教育,提倡科学文化,反对封建迷信,教育居民增强社区意识、参与意识,组织开展多种形式的精神文明创建活动。

    4.代表居民对政府及有关部门进行监督评议,对物业公司的管理和服务进行监督,及时向上级有关部门反映居民的意见和要求,并提出建议。

   

    二、努力改善社区工作条件

    5.采取有效措施,加快社区用房建设。按照有关文件精神,新建住宅小区,其社区用房要纳入总体规划,由开发单位负责承建,交社区无偿使用。凡社区用房达不到标准的新建小区,规划、建设等部门不予审批和验收。年内对社区现有办公和活动用房进行一次全面调查与清理,对有关部门和单位挤占、挪用的社区用房,要一律收回。对办公用房面积不足80平方米的,政府将安排专项资金进行建设和改造。要采取扩建、改建、置换、购置等多种方式,在明年6月底前使社区办公用房面积全部达到80平方米,有条件的要达到l 20平方米,力争两年内社区办公用房面积全部达到标准。市财政和各区、县(市)要按实际发生费用的1:1的比例匹配进行投入。

    6.加强社区工作力量,改善社区工作人员待遇。各区、县(市)要按照有关规定于年底前配齐社区委员会专职成员和社区社保干事,以保证社区工作的正常运行。社区委员会专职成员的配备比例是:城区每300户配备1名,郊区、县(市)每200户配备1名;社区社保干事的配备比例是:1 000户以下的配备2名,l000至2000户的配备3名,2000至3000户的配备4名,3000户以上的配备5名。要严格按照程序选举和聘用社区工作者,并加强对其的管理和培训,实行持证上岗。从2003年1月1日起,市、区县两级财政将筹措资金(市财政承担40%,区县财政承担60%),将社区委员会专职成员和社区干事的补贴标准提高到社会平均工资的85%。从2004年1月1日起,补贴标准达到社会平均工资水平。要为无工作单位的专职社区工作者办理养老保险,并视情况,逐步将其纳入医疗保险范围。

    7.提高社区办公经费标准,加强社区经费管理,拓宽来源渠道。从2003年1月1日起,办公经费标准由现在的每月300元提高到400元(管辖人口在1 500户以上的社区,提高到500元),所需经费由市、区县两级财政各承担50%。办公经费由各区、县(市)财务结算中心统一管理,其使用权、审批权由社区委员会掌握。要建立经费收支台账,实行账务公开。为减少社区干部补贴的拨付环节,从2003年起,社区干部的补贴改由区、县(市)统一发放。要拓宽社区经费来源渠道,凡是有专项收费的经常性工作或工作量较大的临时性突击任务,一律实行“费随事转"。

    

    三、切实加强对社区建设工作的领导

    8.提高思想认识,加强组织领导。各级党委、政府要从贯彻“三个代表’’重要思想,发展社会主义民主政治,维护改革发展稳定大局的高度,充分重视社区建设工作,将其纳入重要议事日程,特别是党政主要领导要亲自负责,抓好落实。要制定具有可操作性的工作规划,并认真加以实施。要深入搞好调查研究,切实解决社区建设中存在的实际问题。要进一步加强各级社区领导机构建设,充分发挥其综合、指导、协调和监督作用。为进一步加强全市社区建设工作,将沈阳市社区建设领导小组办公室更名为沈阳市社区建设工作办公室,挂靠在市民政局,对外相对独立。

    9.强化工作力度,认真落实社区工作示范达标和巡视监督制度。要采取各种有力措施,认真抓好《沈阳市社区工作示范达标制度》和《沈阳市社区工作巡视监督制度》的落实工作,坚持高标准、严要求,抓示范、促达标,不断提高社区建设的整体水平。对在社区建设工作中取得突出成绩的单位和个人,每两年进行一次表彰。

    1 0.积极发挥各方力量,大力营造有利于社区建设的浓厚氛围。各有关部门要从加强社区建设的大局出发,增强为社区服务的意识,支持和保障社区组织依法履行职责,努力为社区排忧解难,形成社区建设工作的整体合力。各级宣传部门和新闻单位要采取各种行之有效的措施,进一步加大对社区建设工作的宣传力度,广泛动员社会各界积极参与社区建设,形成全社会齐抓共建社区的良好舆论氛

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十七、沈阳市铁西区关于加强社区建设的若干意见<4757>字节

沈阳市铁西区关于加强社区建设的若干意见

为加强社区建设,巩固党的执政基础,构建和谐铁西,2007年3月4日,铁西区出台了《关于加强社区建设的若干意见》。此《意见》共九个方面31项内容。

    一、加强对社区建设的领导

    1、区委、区政府要求:全区各级党政组织要把社区工作摆在突出的位置,充分调动各方面的积极性,在全社会形成推动社区建设的强大合力。区委、区政府定期召开社区建设工作会议,研究社区建设中方向性、全局性的工作。

    2、要充分发挥社区建设指导委员会宏观指导、督促检查和协调服务的职能作用,每年至少召开一次专题会议,切实解决社区建设中的实际问题。社区建设指导委员会各成员单位,要按照各自职能分工,采取有效措施,强化社区建设中的工作力度。

    3、各街道要按照“自治好、管理好、治安好、环境好、服务好、风尚好”的标准,进一步完善以社区党组织为核心的社区组织体系,坚持和完善社区党建联席会议和社区建设联席会议制度,推进社区共驻共建,加快和谐社区建设。

    二、加大对社区建设投入

    4、区政府每年投入5000万元,专项用于社区建设。

    5、根据各社区不同情况,原则上按照每千户1万元的标准拨付社区办公经费,全区社区平均办公经费不低于3万元。

    6、社区党建活动经费,在市按照社区自管党员每人每年30元标准的基础上,由区委组织部再增拨10元。

    三、完善社区目标管理

    7、按照沈阳市和谐社区目标管理绩效考评标准,制定铁西区具体实施方案,每年评选出10个“和谐社区示范活动标兵单位”,30个“和谐社区示范活动先进单位”,并给予表彰和奖励。

    8、完善社区工作绩效考评体系。对社区工作者实行年度考核,坚持考核机制、奖惩机制和监督机制相结合的原则,建立考核细则,把日常考核与年度考核有机结合,实行考核备案制。对工作不到位,群众满意率低于60%的社区工作者,要及时进行调整、解聘或依法罢免。

    四、强化社区队伍建设

    9、社区规模原则上按照每个社区不低于3000户的标准设置,全区平均每300户左右配备一名社区工作者,因地制宜,合理调配不同社区的社区工作者人数。

    10、按照社会平均工资水平变化情况,适时调整社区工作者的补贴标准,统一为社区工作者办理养老、医疗和失业保险。

    11、对社区负责人党、政分设进行调整,逐步实现社区书记、主任由一人担任,由一人担任的配备1名专职副书记。

    12、加大对社区工作者的培训力度,按计划对社区工作者进行区、街两级培训,每人每年培训时间不少于40课时。根据不同时期的工作特点,组织社区工作者开展经常性的业务竞赛和岗位练兵。

    五、确保社区公共用房

    13、2007年,要建设10个社区公共用房面积在800平方米以上的社区。各社区公共用房面积全部达到400平方米。已达到400平方米的社区,根据实际情况安排社区办公室、文化图书室、体育活动室、警务室和卫生服务站、房屋维修站等,进一步完善社区公共用房使用功能。对未达标的社区,由街道办事处提出解决方案,由区民政、国资、房产和规划等部门统筹协调,通过购置、置换、配套和租赁等方式加以解决。

    14、社区办公用房采暖费由区财政负担。

    六、加强小区物业管理

    15、房产行政管理部门对小区物业履行行业监管职责。社区要指导辖区内业主委员会建设,协调物业与业主委员会、业主之间的关系,监督物业企业的管理与服务。

    16、对已经实行物业管理的住宅区,房产行政管理部门要建立物业服务合同履约保证金制度,实现服务内容、标准、收费和使用“四公开”,以保证物业企业规范服务。对不履行合同、降低服务标准、业主投诉率较高、评议考核不达标的物业企业,房产行政主管部门要视情节轻重,分别给予扣除履约保证金、降低或吊销资质的处罚。

    17、对新建住宅区建立保证金制度,防止出现房屋质量和共用配套设施设备维修不到位问题。对未实行物业管理的住宅区,房产行政管理部门要积极推进房屋修缮管理机制改革,根据实际需要,通过市场选聘和设立公益性岗位,配备保洁员和房管员,确保住宅区保洁和有序管理,确保房屋和附属设施及时维修,逐步向物业管理过渡。

    18、积极开展社区环境整治和美化行动。全面拆除社区内违章建筑;加强小区道路整治,2007年底,已实行物业管理的小区道路完好率达到100%;未实行物业管理的小区2007年底道路完好率要达到80%,两年内实现小区道路完好率达到100%;小区绿化覆盖率达到35%以上;小区亮化率达到100%。

    七、加快平安社区建设

    19、落实“平安社区”创建工作责任制,社区委员会和社区警务室负责辖区内治安稳定工作。警务人员由社区民警和治安巡防员组成。社区民警兼任社区委员会分管治安稳定工作的副主任,治安巡防员由社区管理使用,实现全天候治安防范。

    20、新建小区“电子眼”安装率要达到100%,设立监控室。不符合要求的,区规划部门不予审批验收。未实行物业管理的小区由区综治办统筹协调,区政府和房屋产权单位共同出资安装。

    八、推进社区居民自治

    21、依法推进社区民主自治,努力为社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督创造条件。坚持和完善“三项民意制度”、邻里代表户制度和社务公开制度等各项民主自治制度。

    22、根据社区的不同特点和群众需求,积极发展服务类、事务类和公益类等民间组织。

    23、发展社区义工队伍。实行“义工银行”制,壮大义务巡防、助老助残、护绿保洁等义工队伍。实行机关党员干部社区义工制,每人每年参加社区公益性活动不低于10小时。到2010年,社区义工人数要达到社区总人口的10%以上。

    九、提升社区服务水平

    24、建立覆盖社区全体成员、服务主体多元化、服务功能完善、服务质量和管理水平较高的社区服务体系。加快社区服务网络建设,打造十五分钟生活服务圈。

    25、进一步加强就业、社保、退休人员管理等工作,有效控制登记失业率,确保零就业家庭至少有1人实现稳定就业。

    26、加强和完善以政府投入为主体,以制度建设为依托,以社会各渠道支持为补充的社会救助体系。

    27、推进社区卫生服务。根据统一规划和行业要求,整合区域内医疗资源,合理设置社区卫生服务机构,再新建8个社区卫生服务中心、13个社区卫生服务站,逐步形成全覆盖的社区卫生服务网络。按照服务人口人均不低于10元的标准,拨付社区卫生服务经费。

    28、多渠道开展养老服务。通过建设社区日间照料站、开展居家养老服务、扶持各类养老机构建设等方式,为社区老年居民老有所养创造良好的条件。

    29、开展多种形式的社区助残服务。加强残疾人无障碍设施建设,为残疾人提供帮扶和康复等服务。

    30、鼓励和支持社区内企事业单位和个人以免费和优惠方式,向社区居民开放体育、文化和教育等服务设施,实现资源共享。

    31、加强民情民意的传递与信息报送工作。对于发生在居民群众中的合理诉求、不稳定因素以及各类紧急动态,在努力化解的同时,要在第一时间内如实向街道党工委、办事处报告。建立起关注民情、体察民意、了解民需的畅通的信息反应通道。

                                                                    铁西区民政局 

                                                                 二00七年三月十二日

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十八、四类物业纠纷法院不受理<764>字节

四类物业纠纷法院不受理

    作者:邓克珠   来源:中国普法网   日期:2006-11-22

    针对当前林林总总的与物业相关的诉讼案件,最高人民法院今天明确规定了法院受理此类案件的范围。

  据了解,目前物业纠纷的案件类型,主要包括业主或业主委员会与物业管理企业之间的纠纷、业主之间因物业发生的纠纷、业主与业主委员会之间因物业权益发生的纠纷。

  “这类案件受理中目前存在一些突出的问题,比如业主委员会的诉讼主体资格问题,业主委员会的起诉条件问题,业主对业主委员会的成立、业主委员会的决议效力有异议提起的民事诉讼是否受理的问题等。” 最高人民法院副院长苏泽林今天在此间召开的全国法院立案审判实务座谈会上说,由于之前法律规定得不明晰或缺乏明确的规定,给法院受理和审判此类案件带来困难。

  苏泽林说,业主委员会是业主大会的执行机构,从便利诉讼的角度出发,应当认可业主委员会的诉讼主体资格,业主委员会提起诉讼应当得到业主大会授权。

  据介绍,业主因物业管理企业的选聘、解聘等内部事务无法达成一致意见发生的纠纷;业主对业主委员会的成立有异议;业主因业主委员会主任、副主任、委员的选任罢免发生的纠纷;业主对业主大会、业主委员会作出的决议有异议发生的纠纷,应自行协商解决或按照物业管理条例的规定由政府房地产行政主管部门处理,不属于人民法院受理民事案件范围。

免责声明

以上转载内容均注明出处,转载是基于传递信息和创造和谐社区之目的,不代表赞同其观点或证实其内容的真实性。

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十九、 《沈阳市住宅物业管理规定》解读4:业主大会的召开形式<222>字节

业主大会的召开形式有两种

   《物业管理条例》规定,业主大会可以采用集体讨论的方式也可以采用书面征求意见的方式。这两种会议形式是法定的。

    集体讨论的方式是会议的传统方式,但是小区业主大会召开人数众多,又无固定的会议场所,《物业管理条例》从实际情况出发规定了可以采用征求意见的方式召开业主大会,有利于提高业主大会的召开效率,实现业主自治。

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二十、辽宁省住房分配货币化实施意见<134>字节

辽宁省住房分配货币化实施意见

 文号:辽房委字[2000]9号

颁布机关:其他   

发布时间:2000-7-18  生效时间:2000-7-18

效力级别:规范性文件

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