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成立业主委员会的若干问题须知 [转录]  

2007-11-15 19:56:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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成立业主委员会的若干问题须知 [转录]<3427>字节

成立业主委员会的步骤

首先小区管委会的成立由物业公司牵头,这是根据目前北京市小区的实际情况,业主相对物业而言,对物业管理的知识以及时间都比较缺乏,所以有关文件规定由物业公司组建管委会筹备组。

  组建完筹备组后,由物业出一些钱把有关文件和资料复印发放,组织大家了解和学习。比较重要的文件有:485号、308号、516号、1081、1082、1089号文件

筹备组需要准备18份文件,以保证管委会成立的公正和公平。

  筹备组开展工作之前的工作:1、组建筹备组;

  2、起草和通过18份文件;

  3、将18份文件交小区办审核;

  4、开始筹备工作

  需要对18份文件的格式做统一规定:

  1、所有上报材料统一用A4纸,上端留30mm,下端留25mm,左右各留20mm,左端也可留出25mm便于装订;

  2、标题用2号标宋,正文用3号仿宋字;

  3、说明:请参照《文选》排版方式排版;

  4、行距用“固定值”,25磅。

  形成筹备组的人员组成:开发商、物业、业主代表,5-7名足够(可以根据小区的大小增减)。

  具体讲解18份文件:

  一、筹备组的函:

  题目请自拟

  第一段:介绍物业(指小区)基本情况

  第二段:根据XX文件,在XX时间成立小区管委会筹备组

  提醒:从成立筹备组开始,每次以会议形式组织讨论,每次签到,每次形成会议纪要,并将原始文件存档。此函最后要加上:筹备组发出的最后文件,为了便于工作,均以XX公司盖章的形式发布。落款年、月、日请用中文大写。

  二、筹备组名单:

  用横表,从左到右分别为:序号、职务(筹备组内职务)、姓名、工作单位及职务、联系电话、身份(标明业主代表或开发商代表)、备注。所有表需要有表尾:制表人、制表日期等

  三、产权清册:

  用竖表,从左到右依次为:序号、产权人、住宅套数、非住宅建筑面积、(票权数)、备注表应按产权额由大到小排列,两套以下写XX等,共XX套,每户一套。最后一行写合计。

  四、规划平面图和规划文件

  同时,小区内要公告:小区物业管理委员会已于XX时间成立,列明小区筹备组办公地点、办公时间、电话。

  规划平面图上要把管理区域用红笔标上。

  五、实施方案:

  管委会组建中的步骤:

  1、筹备阶段:成立筹备组,起草有关文件;

  2、组建阶段:公告、送达、投票等;

  3、报批阶段:持有关文件报批;

  4、总结阶段:管委会和物业公司签定委托合同后备案。

  六、选举办法细则:

  文件经筹备组X次会议审议通过,制订选举办法细则:

  1、管委会通过什么方式产生;

  2、管委会由几个人组成;

  3、管委会委员的资格条件;

  4、候选人如何产生;

  5、投票如何计票;

  6、何时进行公告,在何地公告何内容

  同时将上述文件送达

  1、直接送达:由两名工作人员送到住户家中,办理送达手续;

  2、对于长期不居住者,以挂号信方式送达。

  需要提醒的是:送达人一为物业公司客户服务部人员,一为业主代表或居委会成员,起到相互监督的作用。

  送达时告之投票截止日期,应不少于10天。还应告诉投票地点和具体工作时间。

  建议物业拉些晚,另外能拿出钱来给看票箱的业主代表或居委会成员发些补助。

  投票方式:

  1、直接投票:到投票站先办理投票登记再投票,监票人注意查看过程。投票登记必须和票数吻合方才有效,否则重新投票。物业注意晚上安全保管。

  2、挂号信投票:告诉投票人地址和邮政编码等。

  告诉投票人何时在何地在有关部门监督下开箱验票,如果反对票不超过50%,即告当选。

  管委会委员产生后筹备组要通知委员召开会议,要求所有委员必须都参加。此次会议审议筹备组选举工作报告、选出管委会主任、起草给小区办的申请书。然后持有关文件到小区办报批、签合同[是否就是和物业的合同?],筹备组职能终止,即告解散。

  七、筹备组章程

  产权人代表指产权单位代表

  产权人总数超过200人的小区开产权人大会,不召开代表大会。代表大会选举办法不是很好,而且国家出台的有关条例也说明是授权产权人大会。

  商品房没有使用人概念。

  建议根据现行的文件加上:“欠交物业管理费的委员没有表决权。”

  (业主问:怎么理解欠交的概念?)欠交指筹备组成立之日当时以前是否缴纳,物业管理费按年交的应当在年初交,现在物业管理做不到先服务后消费。

  建议在管委会解散和终止方面加上:如管委会委员超过半数不交物业管理费,管委会自行终止,由正在履行合同的物业组建。

  以上建议都不是必须的,是建议。

  八、候选人名单:

  类似筹备组名单格式和内容管委会应由5-15人组成,管委会是产权人大会的常设机构。决策由产权人大会开会决定,超过半数产权人同意即告通过。

  九、筹备组给物业管理企业发出物业管理费缴费情况查询函

  查询管委会候选人是否由欠费记录。

  十、物业管理企业给筹备组的回函,即查询结果。

  十一、选票

  分上、下两部分:

  上:候选人、表决栏、备注

  下:说明:

  1、告之同意者在表决栏内划……,不同意划……;

  2、如您对候选人名单有异议,请自荐或另选他人;

  3、在您不同意的名字后面划……,在备注上标注您推荐人的姓名,并另附纸说明您提供候选人的基本情况,不少于候选人名单中的内容;

  4、每章选票的有效人数为……人,超过的为废票。采取无记名投票,记名投票也可。投票前应进行投票登记。大产权人在选票上标明:票权数:XX票。

  十二、送达记录

  分别为:序号、(房号)、产权人(可以代表不能代替)、送达日期、送达时间、送达人(两格)、签收人、备注(签收人与产权人的关系)。

  此表送达人应当面用兰黑墨水填写。

  十三、投票记录

  格式和内容同送达记录.建议周末时设立流动票箱

  十四、选举结果统计表

  建议用两个白磁板唱票,统计反对票,计算百分比。其中……符合选举办法,成为……唱票人……、监票人……

  十五、选举结果报告按选举办法的过程,成立筹备组……,XX当选管委会委员。

  十六、管委会第一次会议决议

  一、听取了报告并公布选举结果

  二、当选委员以何种方式选出主任

  三、给小区办的文件

  十七、委员名单及职务

  在工作单位和职务后加“产权份额”

  十八、申请

  包括简介、管委会名称(前加“北京市朝阳区”)、管理区域、产权状况、办公地址、成立简要过程、管委会主任产生……现将有关资料报上请批示。

  产权人如何界定?

  按照购房合同上的名字

  开发商公建面积如何计算票数?

  开发商公建面积按3000平米一票,住房及未出售住房按一房一票;学校等配套按3000平米一票计算

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成立业主委员会相关文书参考

1.选票设计

  以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写,仅供参考:

  亲爱的业主:您好!

 

  现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您,如果您反对其中任何人担任业主委员会委员,请在其名字后面画×,您也可以提出您建议的候选人,然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱,根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定,如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员,请您珍惜自己的权利和支持我们的工作!

  谢谢!

  ____小区业主大会筹备组

  ____年__月__日

  业主委员会委员候选人名单

姓名 

 业权单位 

   

  姓名 

 业权单位 

 

 我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员

  ____小区____号楼门室

  签名:

  ____年__月__日

  注:如果您的产权超过一套房子,请将全部房号在选票上注明,无房号或无签名的选票将视为无效。  

  2.收条设计

  以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写,仅供参考:   

  收条

  本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

  ____小区____号楼__门_____室

  签名:

  ____年__月__日

   

  3.业主委员会章程

  业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本,可以参考。

  为业主大会选举业主委员会变得可行,笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举,并注明:在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。

  4.备案申请书

  以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写,仅供参考:

  哈尔滨市____区(县)居住小区管理办公室:

  ____小区共有____套房屋,根据___套房屋的业主的要求,在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组,并于____年__月__日正式开始工作。

  ____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发,成功地派发给了____套房屋的业主,并告知了居委会。

  ____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作,收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票,XX小区业主委员会章程获得通过,同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票,当选为____小区业主委员会委员。

  ____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导,所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

  ____小区业主委员会由X名委员组成,经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

  根据国务院《物业管理条例》,特此备案。

  ____小区业主委员会

  ____年__月__日

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[专家答疑] 房屋都建好入住才能成立业主委员会?

137xxxx3178:我住的小区是个大型的住宅区,据说有3期,一期已经交房,很多人都已经入住了。请问我们现在是不是可以成立业主委员会,还是要等其他2期以后的房屋都建好才能成立? 

  专家:不一定等2期以后的房屋建好才成立业主委员会。因为物业管理区域不一定是根据一个住宅小区为单位划分的。据相关规定,新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。该住宅区内已分割成多个封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域。所以,对于是否属于独立的物业管理区域,业主可以询问房开商,也可以到物业所在地的房地产管理部门询问。

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我们可以自己成立业主委员会吗? 

问:我是一个小区的业主,由于大伙对现在的物管公司很不满意,想召集大家成立业主委员会。但现在的物管公司百般阻挠,还说当初入住时,就在合同中规定,他们就是我们小区的物业管理机构,如果业主另成立业主委员会则属于违约。 

我们与现在的物管公司签订的“前期物业管理服务协议”第五条规定:“根据相关政策,甲方是XX小区的物业管理机构,乙方同意XX小区落成竣工后的物业管理权归甲方”。第六条规定:“根据实际需要,按国家有关规定,在争得业主委员会意见后,制定调整本小区的管理收费标准,经本县有关物价部门批准后,向乙方公布实施。(在业主委员会成立前,按国家有关规定自行调整)”。 

另外,细读“前期物业管理服务协议”中的全部条款,发现物业管理公司(甲方)与业主(乙方)的权利义务不对等。协议中规定甲方权利的条款共计6条,规定甲方义务的条款共计10条,规定甲方责任的条款共计0条;而与之相对应的乙方的权利条款仅有4条、义务条款高达13条、责任条款更是高居29条之多。双方权利义务的显失公平由此可见一斑。 

我急切想请教律师:我们现在能自己成立“业主委员会”吗?如果成立属不属于违约? 

答:你们可以成立自己的业主委员会,并且不属于违约。合同当事人应当遵循公平原则与诚实信用原则确定各方的权利义务。但在物管合同中,物管公司经常将自己的单方意志在格式合同中强加给作为业主的消费者,并在格式条款中减轻自己应尽的义务,排除限制消费者的权利,加重消费者承担的责任。 

根据《物业管理条例》,前期物业企业是开发商通过招投标程序选定的。但前期物业企业的物业管理权限具有过渡性、临时性的特点。当业主入住达到一定比率或者经过法定期限(北京市规定入住率达到50%以上或入住两年后)成立业主大会之后,就要由业主大会通过招投标程序选聘物业公司并与其签订正式的物业管理合同。“前期物业管理服务协议”中的第五条只是笼统地说:“根据相关政策,甲方是XX小区的物业管理机构,乙方同意XX小区落成竣工后的物业管理权归甲方”,实际上掩盖了前期物业企业的临时性色彩,剥夺了广大业主在成立业主委员会后自主选择物业企业的权利。 

物业管理企业与业主和物业使用人之间的关系是一种平等的民事法律关系。物业管理企业应公开收费项目,将收费的详细情况向业主和物业使用人进行说明和解释;业主和物业使用人有权对收费情况进行询问、了解、检查和监督。前述第六条中涉及的物业管理收费项目比较复杂,不同的管理事项有不同的收费标准。有的收费项目国家有明确规定,如:季节性的供暖费等;有的收费项目需要物业管理企业与业主洽谈协商决定,如:产权归业主的停车场收费等;有的收费项目则是物业管理企业代收代缴,如:水电、煤气等。上述费用凡能明确的,都应在合同中予以明确约定。在业主委员会成立前,需与业主协商的收费项目,物业企业不能自行调价;根据国家规定作出的收费价格调整,也应事先向业主告知。 

上述格式条款违反了诚实信用和公平原则,减轻了经营者责任,限制、剥夺了作为业主的消费者应当享有的权利。 

法律依据: 

《民法通则》第四条规定:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 

《合同法》第三十九条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。 

第四十条规定:格式条款或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任,排除对方主要权利的,该条款无效。 

第五十四条规定:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(二)在订立合同时显失公平的。 

《消费者权益保护法》第八条:消费者享有知悉其购买、使用的商品和服务的真实情况的权利。 

第二十四条规定:经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同等含有前款所列内容的,其内容无效。 

《物业管理条例》第二十四条:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。” 

《物业管理条例》第二十六条:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。” 

《物业管理条例》第四十一条:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。” 

《价格法》第十三条:经营者销售、收购商品和提供服务,应当按照政府价格主管部门的规定明码标价,注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务项目、收费标准等有关情况。 

经营者不得在标价之外加价出售商品,不得收取任何未予标明的费用。(地平线律师事务所)

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成立业主委员会须知

南方网讯 业主如何行使当家权利?通过长时间的耳濡目染,或者亲身实践,“成立业主委员会,再由业主委员会代表广大产权人和使用人行使权力”的道理,以及“入住率达到50%以上就可以成立业主委员会”的基本条件已被不少业主和准业主熟知。 

  可是,记者最近却偶然得知,由建设部制定、现已报国务院审批的《物业管理条例》(以下简称《条例》)中第三章第十四条规定:“……业主会的成立应当经拥有物业管理区域内2 /3以上投票权数的业主书面同意……”从50%入住即可成立到须2/3业主书面同意,成立业主委员会的台阶无形中加高了至少两级。 

  这里有一个基本的逻辑关系,“50%入住”意味着小区只要入住一半,就可以准备成立业主委员会。 

  “2/3业主书面同意”则意味着成立业主委员会必须满足以下充要条件:小区入住率至少要达到2/3以上,同时,这2/3的业主还必须家家有时间、有热情关注社区建设,而且他们还能在一个相对固定的时间段内到一个固定地点签署"同意"。 

  那么,这个充要条件有多少实现的可能呢?事实情况是,从第一位业主入住,到入住率达到50%,很多小区往往要经过半年甚至几年时间。经过采访与调查,我们分析其中的原因主要有五个: 

  1. 新房,尤其是毛坯房,都有一个装修期,这势必推迟入住时间。 

  2. 业主出国、出差频繁,或者房产已被出租,与业主联系相当困难。 

  张女士是某小区的业主委员会主任,一回忆起三年前组织成立业主委员会的情形,她就无奈地摇头。那次,为了通知业主,她和几位热心者在一周多内时间,每天晚上在24层楼中爬上爬下,挨家挨户通知,可是,因为是外销公寓,许多业主长年出差在国外,仍然有一部分人联系不上。为此,她们几个还自费打过国际长途,哩哩啦啦拖了近一年,才勉强凑够人数(有的是通过书面委托)开了业主大会。 

  3. 目前,北京相当多的小区是分期开发的,即使某一个楼座入住达到比例,也仍不具备成立业主委员会的条件。 

  4. 有些小区,即便全部竣工,如果销售不畅,也会出现入住过少的情况,导致业主委员会无法成立。时下,北京确实存在首批业主入住六七年,房子仍只卖掉五六万的情况;或者开发商是大业主,成立了业主委员会,小业主的权益也无法保障。 

  5.还有一个客观情况是,业主个体是松散的,除非与开发商、物业公司发生尖锐冲突,许多业主由于工作繁忙,对社区建设没有精力,或者没有热情关心,即使发生冲突,有些业主仍会弃权或袖手旁观。 

  但从法律上讲,任何人不能强迫自愿放弃权利的人去行使权利,当然,也不能因为某些人放弃权利而阻碍其他人行使权利。 

  均豪物业管理公司于庆新总经理在接受采访时说,规定2/3的标准会导致业主委员会成立操作性太差。作为法规,不应在平衡一方利益的同时弱化另一方,否则,该法规肯定缺少适用法。 

  城市广场业主委员会委员李坤女士说,现在达到50%的标准已经存在相当难度了,如果一定要规定2/3这个标准,无疑会延长业主委员会成立的时间,而这将导致业主和物业公司之间的矛盾积累更深,业主委员会成立后,也不好调解。 

  应该讲,确实有个别业主委员会在行使权利过程中出现过问题,但毕竟业主开始学会了运用业主委员会保护自己,我们不该因噎废食。 

  《物业管理条例》是物业管理的根本性法规,关系到现在所有商品房业主和准业主的利益;另一方面,因为将来所有小区都要实行物业管理,实质上是关系到所有城镇居民的切身利益。如果真的实行了2/3的标准,业主的权利实际将会被架空,刚刚发育的物业管理市场也许会迅速萎缩。

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手把手教你成立业主委员会

[提要]要合法地组织起本来是一盘散沙的业主召开业主大会,成立维护业主权益的业主委员会,下面的步骤必不可少。*相关法律法规小区成立业主大会、业主委员会,最重要的是依法办事。所依据的法律法规,包括有国务院颁发的各项法规

要合法地组织起本来是一盘散沙的业主召开业主大会,成立维护业主权益的业主委员会,下面的步骤必不可少。

*相关法律法规

小区成立业主大会、业主委员会,最重要的是依法办事。所依据的法律法规,包括有国务院颁发的《物业管理条例》(2003年6月8日,国务院第379号令)和建设部颁布的《业主大会规程》(建住房[2003]131号),地方性的法律文件则有广州市国土房管局发出的《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》(穗国房字〔2003〕592号)。

业主委员会是业主大会的执行机构,负责了解业主和物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费、水电费、物业专项维修基金以及监督物业管理公司履行物业服务合同。

*第一、成立筹备小组

根据《业主大会规程》,业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。

在实际操作中,想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系,然后联系小区一定数量的业主签名,发起成立业主大会的倡议,同时发信邀请政府相关部门指导自己小区成立业主大会。筹备组成员可以由业主自荐,也可由业主推荐,最好的方法是由开始的发起人张榜通告,请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

*第二、公告

筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

*第三、筹备业主大会

筹备组要完成的工作包括:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)参照政府主管部门制定的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单;(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

其中(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

*第四、产生候选人

筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

*第五、宣传

筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布,同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

*第六、做会务筹备工作

做好会务筹备工作,包括落实场地,组织人员印制选票,设置投票箱,通知所有投票权的业主,知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

*第七、召开业主大会

筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

业主大会履行以下职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 

*第八、召开第一次会议

业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、副主任,并可以开展工作。

*第九、报政府备案

广州市规定:业主委员会自选举产生之日起30日内应该将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单送物业所在地的区国土房管局备案。

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物业维权:成立业主委员会得分8步走

第一步,想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系,并产生志愿者小组,以志愿者小组为核心,联系本小区十分之一以上的业主签名,发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步,组建成立业主大会的筹备组,筹备组成员可以由业主自荐,也可由业主推荐,最好的方法是由开始的发起人张榜通告,请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步,筹备组开始工作(人数不多的话,愿参加的业主都可参加),起草业主委员会章程,决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数,汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料,并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会,开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步,将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主,并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步,成立业主大会时,筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作,统计收回的收条和反馈意见,如果收条超过业主所持投票权1/2以上,反馈意见中的反对意见少于1/2,业主大会成立,业主委员会章程通过,在业主委员会组成人数范围内,得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步,业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、副主任,并可以开展工作。

第七步,将业主大会成立简要过程,业主委员会主任和委员名单,业主委员会章程报送区、县小区办备案,并请接收人签收,注明接收文件的时间。

第八步,备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见,可要求他们尽快发出。

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成立业委会先答12题

进入夏季,大多数购房人已经装修完毕,即将或已经搬入新居。而随着业主入住的增多,以及前期开发商遗留或物业公司种种不合理的做法,多方面的因素造成了这样或那样的问题,困扰着每一位业主,甚至会影响到正常的生活。因此,尽快成立业主委员会,依靠集体的力量共同维护业主的权利不失为解决问题的好方法。

1问:成立业主大会的目的是什么?

答:有两个目的:一是为了实现业主自治;二是通过建立业主大会,以及建立各种制度,使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。

2问:业主委员会有哪些类型?

答:一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性,因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。但若细究,不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。一种是全体业主召开业主大会,成立业主委员会,到小区办备案。

3问:业主委员会和业主大会有何不同?

答:《条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定:一切权利属于业主大会,业主委员会只是业主大会的执行机构,由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业等。这里面很清楚讲明:小区物业管理事务的“话事权”在业主大会,而不是业主委员会。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生,代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。也可以说,将来业主的大事情由大家决定,小事情则由业委会来处理。

4问:启动首届业主大会的前提和法律依据是什么?

答:首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。业主大会不是所谓的自发组织,更不是违法组织。召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。

5问:业委会筹备组成员到底由哪些人组成?

答:发展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。

发展商成为筹委会成员是合理合法的。发展商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知;同样,在业主大会成立前,也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移,实现发展商和业主的权利交接。从某种程度上讲,发展商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业,也是业主之一,具备筹备组主体资格。

居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视,以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑,政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。

特别提醒:筹备组中的业主代表不必是业主本人,可以是业主的亲戚、律师,但要有代表身份证明。而业主委员会的候选代表人必须是业主本人。

6问:筹备组的业主代表如何产生?

答:代表的人数以十人左右为合适,容易形成决议。如果自荐人数超过所需人数时,所有自荐人应首先决定自荐人数。对于多余人选的淘汰,有以下三种方式:1.自动退出。2.无人自动退出时,全体自荐人应先制定集体文字协议,并在所有自荐人认可签字(或录像存证)后,再进行互相推选。3.当所有自荐人不能形成集体协议时,可在小区中进行“海选”。在小区全体业主中“海选”出业主代表。但是这种方法成本很高。

7问:筹备组工作的公正性如何保证?

答:筹备组代表的产生应坚持自荐的形式,反对领导推荐和“钦定”。《物业管理条例》中相应的解释为:首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话,却是实际操作中最困难的事情。如果业主希望参加筹备组,需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。如果没有严格的候选人产生程序,即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人,也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督,自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑;如果筹备组直接推荐候选人,更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选人通过了选举程序,也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。

8问:筹备组的经费怎么筹集?

答:费用可由业主募捐、或发展商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面,在业委会筹建初期,工作十分的繁杂,很多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务。另一方面,委员们的工作是他们大量时间和智慧的结晶,而受益人又是全体业主,而且印选票,召开会议的花销也都很大。所以,由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。由于《条例》中没有严格限制,故业主大会产生的决议,可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上说,让业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时,又没有这笔开支。这个时候,业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业管理合同中,由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那么“公平”,也会造成“这儿多花了钱,那儿就少花”的借口。所以,与物业管理公司友好协商;在有条件的小区,适时推广物业管理的“酬金制”合同;政府修改相应的收费标准等,都是目前可以参考的解决问题的办法。

9问:召开首次业主大会需注意什么问题?

答:1.到场人员。全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要,争取让其签字。有条件的情况下拍照、录像、录音。2.确定成员。写清被选出的筹备组成员的资料;表明成员的产生程序;选举出筹备组组长、副组长;如有政府部门愿意成为筹备组的成员,则要写清其是否有投票权。3.制定《业主大会议事规则》。少数服从多数,或者说三分之二的人同意就是业主大会的决议。4.用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。5.工作计划。6.财务问题。

特别建议:会议均应邀请物业公司代表参加,特别是首次会议有政府权威部门代表在场时,要请物业公司代表表态。然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认,甚至获得物业公司的协助。就此业主大会筹备组才算正式成立,可以开展工作。

10问:成立业主委员会需要确定哪些事项?

答:需要确定业主委员的名额;业主委员的工资待遇;业主大会和业主委员会的权限划分;业主委员会的选举程序。

11问:业主如何实现自治?

答:主要依仗《业主大会公约》。《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的相互约束。《业主大会公约》告诉给业主的绝不是先享受某种权利,而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利。即什么事情由简单多数通过,什么事情由绝对多数通过。保证在行使权利的同时,也反映绝大多数业主的利益。业主大会下的业主委员会,是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托,它的任务相当繁多和艰巨,特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下,如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会,那就大错特错了。其实,更换物业公司似乎是简单,但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司,使其适应我们业主的需求,才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作,同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。

12问:业主的物业如何实现保值增值?

答:体现公共财产利益的内容包括套内面积、公摊部分、相关的环境、停车场、地下车库、小区内广告的发布等。业主委员会成立后,有的房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。这样做既保证了业主对物业管理企业的选聘权,也减少了维修基金的财务风险,但是委托制也有可能造成基金闲置,不一定会实现赢利。所以,委托制由信托制取代,不失为一种有益的新尝试。在法律上,信托财产是独立的。把公共物业的管理权、经营权信托给物业公司,业主委员是委托人,全体的业主则成为受益人;委托人、受益人都可以对信托的公共物业进行监督,形成双重监督。

张翼

文章来源:北京娱乐信报

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《业主公约》示范文本

  为加强     的物业管理,维护全体业主使用人的合法权益。维护公共秩序,保障物业的安全与合理使用,创造优良居住环境,根据国家有关物业管理的法规政策制定本公约。全体业主和使用人均须自觉遵守。

  一、业主依法享有所拥有物业的各项权利。参加本住宅区业主大会或代表大会(以下统称业主大会),推选业主委员会委员,享有选举权、被选举权。

  二、在使用、经营、转让所拥有物业时,应当遵守物业管理法规、政策的规定。

  三、执行业主大会和业主委员会的决议、决定。

  四、委托物业管理企业负责本住宅区共用部位、共用设施设备的维修、养护和环境卫生。公共秩序、安全、绿化等管理。

  全体业主和使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度,并积极配合物业管理企业的各项管理工作。

  五、业主或使用人对物业管理企业的管理工作的批评、意见或建议,可直接向物业管理企业或业主委员会提出,监督物业管理企业履行物业管理服务合同。发生争议时可通过业主委员会协调解决。

  六、加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度做好防火、防盗工作,确保家庭财产和人身安全。

  七、业主或使用人装修房屋,应遵守物业装修的有关规定,涉及改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的,应按规定向有关部门申请批准。

  业主或使用人装修房屋,应当事先告知物业管理企业,并做出书面承诺,负责装修垃圾的清运。

  物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督,并江注意事项和禁止行为告知业主和使用人。业主或使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),应及时纠正,造成他人损失的应承担赔偿损失,对拒不改正的,物业管理企业可采取相应措施制止其行为,并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

  八、业主承担分户门以内的自用部位和自用设备的维修责任,费用自理。业主委托物业管理企业对其自用部位、自用设备进行维修养护时,应向物业管理企业支付相应费用。

  九、因房屋自用部位和自用设备损坏、已经或可能危害毗邻物业,危害公共利益或有碍外观统一、市容观瞻时,按规定由业主单独或联合维修、养护的,业主应及时进行维修。养护。拒不进行维修、养护的,由业主委员会委托物业管理企业进行维修、养护,或由物业管理行政主管部门指定物业管理企业代为维修、养护,其费用由当事业主按规定承担或分摊。

  十、物业管理企业维修房屋共用部位、共用设施设备,各相邻方应积极支持配合,不得无理阻挠,因阻挠维修造成他人人身伤害或财产损失的,当事人应承担相应责任。

  人为造成房屋共用部位、共用设施设备或其他业主房屋、自用设备损坏,由造成损坏责任人负责修复或赔偿损失。

  十一、业主、使用人将房屋出租时,应及时书面告知物业管理企业,同时要求承租人遵守本公约和物业管理规定,并承担有关

  责任和义务。

  十二、在本住宅区不得有下列行为:

  1、擅自改变房屋及设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设d途、功能和布局等;

  2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、 建;

  3、占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等共用部位、共用设施设备;

  4、擅自拆除改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备;

  5、不按规定堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物,随意停放车辆;

  6、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物资及饲养家禽、宠物等;

  7、践踏、占用绿地,损坏。涂划园林建筑小品;

  8、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、乱设立广告牌;

  9。聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;

  10、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

  十三、按规定缴交房屋共用部位、共用设施设备维修基金和物业管理服务费等其他应交费用。

  十四、使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐、体育设施和停车场等共用设施设备时,应按规定交纳费用。

  十五、自觉维护物业的整洁、美观,确保共用部位、共用设施设备的完好和道路的畅通。

  十六、弘扬社会主义道德风尚,互助互爱,和睦相处,共同创造良好的工作和生活环境。

  十七、因违反本公约或不遵守业主大会、业主委员会的决定、决议,而造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的,当事人应承担相关责任。

  十八、业主、使用人不按期交纳物业管理服务费即规定应交纳的其他费用,物业管理企业按合同约定或有关规定,可以加收滞纳金,也可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

  十九、本《业主公约》对本住宅区内的所有业主、使用人具有同等效力,业主、使用人更换时,本《业主公约》继续对新的业主、使用人有效。

  二十、本《业主公约》经业主大会审议通过,自____年_月___日起生效。

  

_业主委员会

  

_年_月__日

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业主大会章程(示范文本)

    

第一章:总则

第一条、为了维护       小区业主的合法权益,明确业主与建设单位、物业管理公司三方的权利义务关系,规范业主、业主大会与业主委员会的组织与行为,根据《物业管理条例》及《业主大会规程》制定本章程。

第二条、         业主大会由该小区全体业主组成,于     年    月    日在       

       小区经政府有关部门指导下成立。

第三条、           业主大会下设        业主委员会于     年    月     日在            

           小区由第      届业主大会选举产生。

    第四条、业主委员会全称:

    第五条、业主委员会地址:

    第六条、业主委员会主任为                   小区业主委员会的代表人,对内行使业主大会所授予的权力,对外代表业主大会和业主委员会。

    第七条、本章程的宗旨是代表和维护本物业全体业主、使用人的合法权益,保障物业的合理与安全使用,维护本物业区域内的公共秩序,创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。    

    第八条、本章程自生效之日起,即成为规范业主大会、业主委员会的组织与行为,业主、业主大会与业主委员会之间权利义务关系的,具有法律约束力的文件。业主委员会依据本章程的规定,行使权力,履行义务。

第二章:业主和业主大会

第一节 业主

第九条、             小区的房屋所有权人为              小区业主,包括享有物业产权的个人、公司或其他组织。建设单位以不予出售的自营部分产权可成为业主。经房屋所有权人授权,房屋租赁人可以行使授权业主依据本章程所享有的权利。

业主按照其拥有的投票权享有同等权利,承担同等义务。

    第十条、房屋产权证书是证明房屋所有人为业主的充分证据,在      小区开发商未协助房屋所有人办理房屋产权证之前,购房合同或其他房屋所有权证明是证明房屋购买人为业主的证据。

    第十一条、业主享有下列权利:

    (一)、按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

    (二)、提议招开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

    (三)、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

    (四)、参加业主大会会议,行使投票权;

    (五)、选举和罢免业主委员会委员,并享有被选举权;

    (六)、监督业主委员会的工作;

    (七)、监督物业管理企业履行物业服务合同;

    (八)、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

    (九)、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

    (十)、法律、法规规定的其他权利。

    第十二条、业主在物业管理活动中,履行下列义务

    (一)、遵守业主公约、业主大会议事规则;

    (二)、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

    (三)、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

    (四)、按照国家有关规定交纳专项维修资金;

    (五)、按时交纳物业服务费用;

    (六)、法律、法规规定的其他义务。

    第十三条、业主依照法律和本章程的规定,有权获得下列信息:

    (一)、缴付成本费用后得到本章程

    (二)、有权查阅和缴付成本费用后复印:

     1、业主委员会与物业管理公司签订的物业委托管理合同;

     2、业主大会、业主委员会会议记录;

     3、物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的记录;

     4、物业共用部位、共用设施设备专项维修资金部分的帐册。

    业主提出查阅前条所述有关信息或者索取资料的,应当向业主委员会提供证明其为业主的书面文件,业主委员会经核实业主身份后按照业主的要求予以提供。 

    第十四条、业主大会、业主委员会的决议违反法律、行政法规的或者与物业管理公司签订的物业委托管理合同权利义务明显不对等,侵犯业主合法权益的,业主有权向房地产管理部门投诉,要求停止或撤消该违法行为和侵害行为。

第二节  业主大会

    第十五条、业主大会是              小区物业管理的最高权力机构,由小区内全体业主组成。代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

    第十六条、业主大会分为定期会议和临时会议。

    定期会议每年两次,并应于每年    月     日之前召开。 

    有下列情形之一的,应在事实发生之日起两个月以内召开临时业主大会: 

   (1)委员人数少于章程所定人数的三分之二时; 

   (2)距物业管理合同到期日三个月时;

   (3)业主委员会任期届满两个月前;

   (4)业主委员会认为必要时; 

   (5)经20%以上的业主书面请求时;

   (6)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

   (7)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 

    临时业主大会只对通知中列明的事项作出决议。 

    第十七条、业主大会会议由业主委员会依法召集,由委员会主任主持。业主委员会主任因故不能履行职务时,由业主委员会主任指定的副主任或其它委员主持;主任和副主任均不能出席会议,主任也未指定会议主持人的,由出席会议的业主共同推举一名业主主持会议;

    第十八条、召开业主大会,业主委员会应当在会议召开15日以前通知全体业主,通知可以采用书面或公告形式。经业主委员会决定也可以采用包括书面或公告形式在内的多种形式。

    第十九条、业主可以亲自参加,也可以委托代理人参加业主大会。

第二十条、业主(包括业主代理人)以其所代表的房屋套数行使表决权,每一房屋拥有一票投票表决权。 

如业主房屋超过         平方米的,(此数额为所有业主房屋建筑面积的平均数)每超过前述1倍的业主多拥有一票投票表决权,拥有表决权的票数依此类推。

第二十一条、业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。但应当有本小区内持有1/2以上投票表决权的业主参加。

    第二十二条、物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。 

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。 

  业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。 

    第二十三条、业主大会决议分为普通决议和特别决议。

    业主大会作出普通决议,应当经代表1/2以上投票表决权的业主通过。业主大会作出特别决议,应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过。(鉴于业主大会章程初始制定时,小区入住率低,可经达代表1/2投票表决权的业主通过即可)

    第二十四条、下列事项由业主大会以普通决议通过: 

(1) 选举、更换业主委员会委员;

(2) 监督业主委员会工作;

     (3)监督物业公司的工作;

     (4)监督实施专项维修资金的使用及续筹方案; 

     (5)需要聘请会计师或律师时;

     (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

     第二十五条、下列事项由业主大会以特别决议通过: 

     (1)修改本章程;

     (2)制定和修改业主公约、业主大会议事规则;

(3)选聘、解聘物业管理企业;

(4)决定专项维修资金的使用和续筹方案;

(5)决定业主交纳业主大会、业主委员会的办公经费的具体数额时;

(6)需要确定业主委员会每位成员的津贴数额时;

(7)需要提起审批业主委员会制订的年度经费计划时;

(8)法律法规规定的其他重要事宜。

第二十六条、业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权

确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

第二十七条、业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益,业主

应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

     第二十八条、业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 

   第二十九条、业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 

   业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三章 业主委员会

第一节 委  员

    第三十条、委员必须是本小区业主或与本小区业主同一家庭人员。

    第三十一条、委员由业主大会选举或更换,任期两年。委员任期届满可连选连任。委员任期从业主大会决议通过之日起计算,至本届业主委员会任期届满时为止。

第三十二条、采取差额选举方式选举委员,在本章程规定数额内,获得票数多的委员候选人的当选为正式委员,差额部分为候补委员。候补委员为正式委员候补人选,当正式委员因故不能履行职责而辞职或被解任时,候补委员按顺序自动补任为正式委员。

候补委员可自愿参加业主委员会会议,但不享有投票表决权。

    第三十三条、业主委员会委员应当符合下列条件: 

  (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主; 

  (二)遵守国家有关法律、法规; 

  (三)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务; 

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力; 

  (五)具有一定组织能力; 

  (六)具备必要的工作时间。 

    第三十四条、委员应当忠实履行职责,维护业主利益。当其自身的利益与业主的整体利益相冲突时,应当以业主的整体利益为行为准则。

    第三十五条、业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)因身体上或精神上的疾病而丧失履行职责的能力;

    (三)无故缺席会议连续三次以上,或累计缺席会议五次以上的;

    (四)有犯罪行为的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(六)拒不履行业主义务的;

    (七)有其他不适宜担任业主委员会委员的情形。

    第三十六条、任何委员停任时,必须在停任后三日内将由其管理、保存的业主委员会文件、资料、帐簿、档案、印章以及属于业主委员会所有的其他财物交还给业主委员会。

第三十七条、委员非经业主大会同意不得从建设单位、物业管理公司取得个人利益。如委员违反本条从上述单位取得的个人利益,应归全体业主所有,委员为取得个人利益而损害业主权利的,应当承担法律责任。

第二节 业主委员会

    第三十八条、业主委员会为业主大会的常设执行机构,对业主大会负责。

    第三十九条、业主委员会由5至9名委员组成,设主任1人,副主任1—2人,业主委员会秘书(委员兼任或外聘专职秘书)一人。

    第四十条、业主委员会行使下列职权:

   (一)负责召集业主大会,并向大会报告物业管理的实施情况;

   (二)执行业主大会的决议;

   (三)考察、选择并组织实施对物业公司的招标或协商工作,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

   (四)根据物业服务合同,审议批准物业管理企业对社区的年度管理计划;

   (五)审议社区年度费用预算及决算报告,并向业主大会提出建议;

   (六)制定或审议批准物业管理企业制订的物业管理规章制度;

   (七)监督业主公约的实施

   (八)对损害业主整体利益的行为,可代表全体业主提起诉讼。

   (九)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。

   (十)业主大会赋予的其他职责   

    第四十一条、业主委员会制定业主委员会议事规则,以确保业主委员会的工作效率和科学决策。

第四十二条、业主委员会主任行使下列职权:

   (一)主持业主大会和召集、主持业主委员会会议;

(二)督促、检查业主委员会决议的执行; 

(三)签署业主委员会重要文件和其他应由业主委员会代表人签署的文件;

   (四)行使业主委员会代表人职权;

   (五)业主委员会授予的其他职权。

第四十三条业主委员会秘书的主要职责是:

(一)筹备业主委员会会议和业主大会,并负责会议的记录和会议文件、记录的保管;

(二)保管与本小区物业管理有关的各种文件;

(三)负责向业主公告有关物业管理的各项信息,负责接待查阅上述信息的业主。

    第四十四条、业主委员会主任不能履行职权时,业主委员会主任应当指定业主委员会委员代行其职权。

    第四十五条、业主委员会以业主委员会会议决议方式作出决定。业主委员会会议决议应当向全体业主公布。

    第四十六条、业主委员会会议每三个月召开一次,有三分之一委员书面提议,或主任认为有必要时,可召开业主委员会临时会议。

第四十七条、由业主委员会秘书做好每次业主委员会会议记录,并由与会全体委员签字后存档保存。

    第四十八条、业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,业主或业主大会可以请求房地产行政主管部门指派工作人员指导其换届工作。 

  原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

    第四十九条、业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。

  违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。 

  

     

第四章  聘用物业管理公司程序

第五十条、业主大会以招标形式选择具有相应资质的物业管理公司。

第五十一条、业主大会应当在确定选择物业管理公司的因素(包括物业管理内容、范围、收费及服务要求,对投标单位要求等)及评比标准后,授权业主委员会或委托律师、物业顾问等专家组成招标委员会进行具体的选聘物业管理公司的事务。

    第五十二条、招标委员会应当根据业主大会的授权并按照相关法律规定的程序选择物业管理公司。

    第五十三条、如招标委员会发出招标邀请书后,投标的物业管理公司不足三家的,招标委员会可以协议方式选聘物业管理公司。但应当将投标的物业管理公司不足三家这一情况向全体业主公告说明。

    第五十四条、招标委员会以协议方式选聘物业管理公司的,应至少与三家物业管理公司发出要约邀请,根据经谈判后物业管理公司发出的要约并结合业主大会确定的评比标准确定其中最合适的物业管理企业。

              

第五章 维权程序

第五十五条、 发生下列情形之一的,业主委员会应当与有关方面协商。如协商不成时,

业主委员会应当向政府有关部门申诉或经业主大会通过代表业主以业主名义向人民法院起诉,以维护业主的共同利益:

   (一)建设单位擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

   (二)建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的;

   (三)建设单位未按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任的;

   (四)物业管理公司未按照物业服务合同的约定,提供相应服务的;

   (五)物业管理公司擅自改变物业管理用房的用途的。

   (六)物业管理公司在物业服务合同终止时未将物业管理资料移交业主委员会;

   (七)个别业主、物业管理公司擅自占用、挖掘道路、场地的;

   (八)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

   (九)其他损害业主共同利益的行为,需要业主委员会依法维权的。

    第五十六条、业主委员会可以聘请律师等专业人员处理前条纠纷,费用在业主委员会经费中支出。

第五十七条、 如发生本章程第五十五条所列情况时,业主委员会在合理期限内未采取

有效措维护业主权益的,业主可以向业主委员会发出书面通知,请求其依法维护业主权益。业主委员会在收到通知时起应采取有效措施维护业主权益。如业主委员会在收到业主维权通知30日内仍未采取有效措施的,业主有权自行采取维权措施。业主的维权措施合法且获得政府有关部门或人民法院支持的,业主为维护业主共同利益支付的合理费用由业主委员会在其经费中负担。

第六章  业主委员会经费

第五十八条、 业主委员会经费由下列几部分组成:

(一)小区顶楼和外墙的广告收入减去合理支出后的净收益中归全体业主所有的部分;

(二)小区全体共用部位作为经营场所所得的经营收入减去合理支出后的净收益;

(三)违反《物业管理条例》规定,取得非法收益中用于物业管理区域内物业共用部

位、共用设施设备的维修、养护后的剩余部分;

(四)业主交纳的业主委员会经费。

    第五十九条、业主委员会的经费开支包括:

(一)业主大会和业主委员会会议支出;

(二)有关人员的津贴;

(三)必要的日常办公费用;

(四)维护业主共同利益所支出的费用;

(五)聘请会计师、律师、物业管理顾问及专职秘书支出的费用,

(六)业主大会依法决定的其他费用。

第六十条、业主委员会经费由业主委员会主任依据本章程规定使用,并由业主委员

会秘书签字确认。

    业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

第六十一条、经费中由业主交纳的数额由业主委员会负责拟订,经业主大会批准后向业主收取。如依本章程第五十八条(一)——(三)项取得的经费能够保证业主委员会正常工作需要的,不得向业主另行收取业主委员会经费。

    第六十二条、业主委员会的经费中由业主交纳的部分由业主在物业管理费用之外另行缴纳,经业主大会授权也可由物业管理公司在收取物业费时一并收取,然后向业主委员会移交。由物业管理公司收取的,应向业主明示该项费用的用途及性质。

第七章 公告与通知

第一节 通 知

     第六十三条、本章程所涉及的通知以下列形式发出: 

     (一)以专人送出; 

     (二)以投递方式送出; 

     (三)以公告方式进行; 

     (四)章程规定的其他形式。 

     第六十四条、发出通知,以公告方式进行的,一经公告,视为所有相关人员收到通知。 

     第六十五条、召开业主大会的会议通知,以投递方式和公告方式进行。 

     第六十六条、召开业主委员会的会议通知,以专人送出的方式进行。 

     第六十七条、通知以专人送出方式进行的,由被送达人在送达回执上签名,被送达人签收日期为送达日期。通知以投递方式送出的,送至被通知人信箱时视为送达日期,通知以公告方式送出的,第一次公告刊登日为送达日期。 

     第六十八条、因意外遗漏未向个别有权得到通知的人送出会议通知或者该等人没有收到会议通知,会议及会议作出的决议并不因此无效。 

第二节 公 告

    第六十九条、业主委员会秘书负责在小区公告栏刊登公告和其他需要披露信息。 

第八章     附则

    第七十条、有下列情形之一的,应当修改章程:

   (一)有关法律、行政法规修改后,章程规定的事项与修改后的法律、行政法规相抵触的;

   (二)业主大会决定修改的。

    第七十一条、本章程所称“以上”、“以内”、“以下”都含本数;“不满”、“以外”不含本数。

第七十二条、本章程经出席        小区第       次业主大会的业主及业主授权的代表达           的投票表决权通过。

第七十三条、本章程一经通过即对业主大会、业主委员会及全体业主发生效力,任何人不得违反。

第七十四条、本章程由业主委员会负责解释。

第七十五条、本章程在业主委员会成立后30日内,由业主委员会报房地产行政主管部门备案。

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《业主委员会章程》示范文本之二

 第一章  总则 

  第一条  组织名称、地址 

  名称: 

  地址: 

  所辖区域范围: 

  第二条  性质和宗旨 

  业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会(业主代表大会)选举产生,是业主大会(业主代表大会)的常设机构,对业主大会(业主代表大会)负责。其宗旨是: 

  代表和维护全体业主的合法权益,保障物业的合理、安全使用,维护本物业管理区域内的公共秩序,创造整洁、安全、舒适的居住环境。 

  第三条  委员会自当地房地产行政主管部门核准登记之日起成立,并接受其监督与指导。 

  第四条  本章程所称业主,是指本物业管理区域内各类住宅的非住宅房屋及其他各类物业和产权所有人。 

  第二章  组织机构和职责 

  第五条  第一届业主委员会由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位,在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会(业主代表大会)选举产生。 

  以前建成的各类房屋或住宅区(包括公有住房出售后的住宅区),按物业管理区域,由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位或原产权单位,在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会(业主代表大会),选举产生业主委员会。 

  业主委员会选举产生后,15日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。 

  第六条  业主大会由本物业管理区域的全体业主参加,业主人数较多的,应当按栋或单元推选业主代表,组成本物业管理区域的业主代表大会。业主大会(业主代表大会)必须有半数以上的业主(业主代表)出席才能举行,业主可以委托其代理人出席大会。 

  产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等,业主大会(业主代表大会)由业主自行产生。 

  第七条  第一次业主大会(业主代表大会)按下列程序召开: 

  1.由大会筹备组介绍大会筹备情况; 

  2.由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况; 

  3.业主大会(业主代表大会)的成员投票选举产生业主委员会成员。 

  第八条  业主大会(业主代表大会)每年至少召开一次,业主委员会负责在会议召开7日之前将大会召开日期和内容送达每位业主(业主代表)。 

  经10%以上业主(业主代表)提议,委员会应在接到提议后15天内,就其提议的内容召开临时业主大会(业主代表大会)。大会对提出的议案已作出决定的,业主(业主代表)在半年内不得以同一内容再提议召开临时业主大会(业主代表大会)。 

  业主大会(业主代表大会)应按栋或按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。 

  第九条  业主大会(业主代表大会)的决定,由出席会议的业主(业主代表)投票表决,过半数以上通过。 

  第十条  委员会设委员  名(根据实际情况设定,不得少于5人),其中主任一名,副主任  名。主任、副主任在全体委员会中选举产生。 

  第十一条  委员会每届任期三年,委员可连选连任。 

  根据工作需要,委员会聘任专职或兼职执行秘书一名,负责处理委员会日常事务;街道办事处、公安派出所等有关部门也可以参加委员会管理工作。 

  第十二条  委员会权利 

  1.召集和主持业主大会(业主代表大会); 

  2.制定委员会章程,代表业主、使用人,维护其合法权益; 

  3.在房地产行政主管部门的组织或指导下,采取公开招标或其他方式,选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同; 

  4.审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划; 

  5.负责维修基金的筹集、使用和管理; 

  6.监督公共建筑、公共设施的合理使用; 

  7.组织换届改选业主委员会; 

  8.提出修订业主公约、委员会章程的议案; 

  9.监督、检查各项管理工作的实施情况及各项规章制度的执行情况; 

  10.业主大会(业主代表大会)赋予的其他职责和权利。 

  第十三条  委员会义务 

  1.向业主大会(业主代表大会)报告工作; 

  2.执行业主大会(业主代表大会)通过的各项决议、决定; 

  3.接受业主和使用人的监督; 

  4.听取业主和使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动; 

  5.协助物业管理企业落实各项管理工作,协助物业管理企业收缴物业管理的有关费用;

  6.涉及全体业主利益的有关事项决定,应书面或口头通告,也可张贴公布。其中重大事项,必须经业主大会(业主代表大会)通过; 

  7.建立业主委员会档案制度; 

  8.自觉接受房地产行政主管部门及各有关行政主管部门和物业所在地人民政府的监督指导; 

  9.委员会作出的决定,不得违反法律、法规、规章和规范性文件,不得违反业主大会(业主代表大会)的决定,不得损害公共利益。 

  第十四条  经业主大会(业主代表大会)同意,委员会主任、副主任和执行秘书可获得适当津贴。 

  1.主任: 

  2.副主任: 

  3.执行秘书: 

  第十五条  委员会会议每  月召开一次,由主任召集、主持,主任因故缺席时,由副主任主持。有三分之一以上的委员会提议或主任、副主任认为有必要时,可召开特别会议。 

  第十六条  委员会召集人应在会议召开7日之前将会议召开日期和内容送达每位委员。如会议讨论重大事项,可以邀请房地产行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等)、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议,但上述人员没有表决权。 

  当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时,必须聘请承租人代表列席委员会会议,但没有表决权。 

  第十七条  委员会决定问题,采取少数服从多数的原则。 

  第十八条  委员会会议必须做好记录,并由会议主持人签署后存档。涉及重大问题应由与会全体委员签署。 

  第三章  委员 

  第十九条  业主委员会委员必须符合下列条件: 

  1.是本物业管理区域内业主; 

  2.能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程; 

  3.有一定组织能力和必要工作时间,能够较好履行业主委员会成员职责; 

  4.品行端正无劣迹; 

  5.热心公益事业。 

  第二十条  有下列情形之一的人员不得担任委员会委员,已担任的须停任,并由下次业主大会(业主代表大会)确认: 

  1.已不是本物业管理区域的业主; 

  2.无故缺席委员会会议连续3次以上; 

  3.因健康原因丧失履行职责的能力; 

  4.有违法犯罪行为被司法部门认定的; 

  5.其他原因不适宜担任委员的。 

  第二十一条  委员停任时,必须在停任半个月内将由其管理、保存的委员会各种资料和财物移交给委员会。 

  第二十二条  委员会委员缺额时,应在下一次业主大会(业主代表大会)召开时予以补选;缺额人数较多时,可召开临时业主大会(业主代表大会)予以补选。 

  第二十三条  业主委员会主任的职责 

  1.负责召开业主委员会会议; 

  2.负责召开业主大会(业主代表大会); 

  3.代表业主委员会对外签约或签署文件; 

  4.核定维修基金帐目; 

  5.经业主大会(业主代表大会)或业主委员会授权的其他事项。 

  第二十四条  委员的权利和义务 

  1.权利 

  (1)参加委员会组织的有关活动; 

  (2)参与委员会有关事项的决策; 

  (3)具有对委员会的建议和批评权。 

  2.义务 

  (1)遵守本会章程; 

  (2)执行本会的决议,完成本会交办的工作; 

  (3)参加本会组织的会议、活动和公益事业; 

  (4)向本会的工作提供有关资料和建议。 

  第二十五条  业主委员会主任每届期满必须进行一次财务审计和工作述职报告;离任时应进行离任审计,发现问题应及时纠正和查处。 

  第四章  经费 

  第二十六条  委员会经费由  费用中支出。 

  第二十七条  委员会的经费开支包括:业主大会(业主代表大会)和委员会会议;有关人员津贴;必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理,每季度向委员会汇报,每年度向业主公布。 

  第五章  附则 

  第二十八条  本章程或本章程的修订经业主大会(业主代表大会)通过后生效,本章程未尽事项由业主大会(业主代表大会)补充。 

  业主大会(业主代表大会)通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。 

  第二十九条  业主委员会制定和修订后的章程,应报当地房地产行政主管部门备案。

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住宅使用公约(示范文本)<2227>字节

甲方 (售房单位) 

  乙方 (购房人) 

  甲、乙双方根据《上海市居住物业管理条例》及《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》的规定,就所购住宅的使用、维修、管理等事项订立本公约。 

  一、甲方将座落上海市 区(县) 路(街) 弄(新村) 支弄 号 室的住宅出售给乙方。甲、乙双方按市政府、市房地局有关规定交纳维修基金,并专项存储,专项使用。在业主委员会成立后,按规定移交业主委员会管理。 

  二、甲、乙双方在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规、规章和规范性文件的规定。 

  三、乙方同意由甲方指定(委托)的物业管理企业对所辖物业进行维修、管理服务,并按合同的约定交纳有关费用。 

  四、甲、乙双方应积极遵守物业管理企业根据有关法规、规章、规范性文件制定的各项物业管理制度,配合物业管理企业的各项管理工作。 

  五、乙方装修房屋,应遵守有关物业装修的制度,并事先告知物业管理企业,物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督,并将住宅装修注意事项和禁止行为告知乙方,乙方违章装修房屋拒不改正的,物业管理企业可采取相应措施制止其行为。乙方违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业造成他人损失的,应承担赔偿责任。 

  六、甲方承担保修范围内的物业维修责任和费用。 

  七、乙方如委托物业管理企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护,应支付相应费用。但属甲方保修范围的除外。 

  八、物业损坏已经或可能妨碍、危害公共利益或第三人利益,或有碍外观统一、市容观瞻按规定应由甲、乙双方联合维修、养护的,甲、乙双方应及时进行维修养护。拒不进行维修养护的,所在地区、县房地产管理部门可以指定物业管理企业代为维修养护,费用由甲、乙双方按规定承担并分摊。 

  九、甲、乙双方将其所有住宅出租、出借时,应告知并要求使用人遵守本公约和物业管理规定。

  十、对异产毗邻的住宅维修,各相邻方应积极支持、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成住宅及他人人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担赔偿责任。 

  十一、在本物业管理区域范围内,甲、乙双方禁止下列行为: 

  (1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌; 

  (2)擅自改变房屋设计用途、功能和布局等; 

  (3)占用或损坏房屋共用部位、共用设备、公共设施或移装共用设备; 

  (4)在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物; 

  (5)在高层住宅室外设置晒衣架; 

  (6)随意堆放杂物,丢弃垃圾,高空抛物; 

  (7)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等; 

  (8)乱设摊,乱设集贸市场; 

  (9)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画; 

  (10)随意停放车辆; 

  (11)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为; 

  (12)违反规定饲养家禽、家畜及宠物; 

  (13)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。 

  十二、属人为造成物业损坏的,由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。 

  十三、甲、乙双方应按规定和物业管理服务合同的约定交纳各项费用。 

  十四、甲、乙双方使用本物业管理区域内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、场地时,应按规定交纳费用。 

  十五、自觉维护物业的整洁、美观,保持共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好。

  十六、加强精神文明建设,弘扬社会主义道德风尚,互助友爱,和睦相处,共同创造良好的工作和生活环境。 

  十七、甲、乙双方应自觉遵守本公约的各项规定,如有违约,任何一方可提出整改意见,直至向人民法院提起诉讼,追究违约方的民事和经济责任。 

  十八、业主委员会成立并经业主大会(业主代表大会)通过的业主公约生效后,本公约自然终止。

  十九、本公约一式 份,甲、乙双方各执一份,住宅所在地区、县房地产管理部门备案一

份。 

  二十、本公约经甲、乙双方签字后生效。 

 

  甲方签章      乙方签章 

    订立日期 年 月 日

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【深圳市业主委员会成立程序】

  一、提出申请 

    物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的,业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府,下同)书面提出申请,填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》,成立首届业主委员会: 

    (一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上; 

  (二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用超过一年的。 

  二、成立筹备小组 

    街道办事处收到申请后,作出书面批复意见,指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。 

  三、筹备小组开展筹备工作 

    (一)筹备小组经批复成立后,应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处;街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 

    (二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》,并在小区(大厦)内明显位置张贴公布,征求业主意见。 

    筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。 

    (三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 

    (四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布,同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后,将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处,并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请,同时做好会务筹备工作,包括落实场地,组织人员印制选票,设备投票猜箱,通知所有投票权人,知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。 

    筹备小组根据议程召开大会:收集、登记选票;审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》;公开唱票、点票,宣读选举结果,产生业主委员会委员。 

    会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。 

  五、申请登记业主委员会 

    自产生之日起15日内,持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续; 

    (一)业主委员会登记申请表; 

    (二)街道办事处核准证明; 

    (三)业主委员会选票; 

    (四)业主代表选票; 

    (五)业主授权委托书; 

    (六)业主大会或业主代表大会签到表; 

    (七)业主委员会章程; 

    (八)业主公约;

    (九)其他相关资料。 

  六、核准批复 

    区或县级市房地产行政部门经审核,给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续,并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

【相关资料范本】

1,深圳市业主委员会刻制公章申报表

http://www.szfdc.gov.cn/bmfw/table-doc/0416.doc

2,深圳市业主公约(示范文本)http://www.szfdc.gov.cn/bmfw/table-doc/0417.doc

3,深圳市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)http://www.szfdc.gov.cn/bmfw/table-doc/0418.doc

4,物业管理从业人员岗位培训班报名表http://www.szfdc.gov.cn/bmfw/table-doc/0419.doc

5,业主大会、业主委员会印章刻制申请表http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060301.doc    

6,关于深圳市__区__住宅区(大厦、工业区)业主大会、业主委员会印章启用的通告 http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060302.doc   

7,关于深圳市__区__住宅区(大厦、工业区)业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的通告http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060303.doc    

8,业主大会表决票 http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060304.doc   

9,业主大会选举、表决投票委托书http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060305.doc    

10,深圳市__区__业主委员会候选人简历表http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060306.doc    

11,业主委员会备案申请表http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060307.doc    

12,业主委员会备案通知书http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060308.doc    

13,关于深圳市__区__住宅区(大厦、工业区)业主委员会委员候选人名单的公示http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060309.doc    

14,业主委员会委员候选人推荐表http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060310.doc    

15,业主委员会换届备案申请表http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060311.doc     

16,业主委员会换届备案通知书http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060312.doc     

17,深圳市__区__住宅区(大厦、工业区)业主委员会选举证(样本)http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060313.doc     

18,__住宅区(大厦、工业区)业主委员会委员选票存根http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060314.doc     

19,关于成立业主大会的告知书http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060315.doc     

20,关于深圳市__区__住宅区(大厦、工业区)首次业主大会会议筹备组组成人员名单的通告http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060316.doc     

21,关于深圳市__区__住宅区(大厦、工业区)首次业主大会会议讨论事项的通告http://www.szfdc.gov.cn/download/wygl/060317.doc

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沈阳市关于业主大会和业主委员会建设的指导意见<6950>字节

关于业主大会和业主委员会建设的指导意见

文号:沈房[2005]180

颁布机关:市房产局   

发布时间:2005-10-26  生效时间:2005-10-26

效力级别:规范性文件

 各区(开发区)房产局,县(市)建设局:

根据《物业管理条例》(以下简称《条例》)和《业主大会规程》<SPAN&NBSP;LANG=EN-US>(以下简称《规程》),为做好住宅区业主大会和业主委员会建设工作,就在全市范围内加强业主大会和业主委员会建设的有关事宜,现提出如下指导意见: 

一、首次业主大会成立条件

  一个物业管理区域只能成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。符合下列条件的住宅区,建设单位或物业管理企业应当告知所在地的街道办事处(乡镇人民政府)。在区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,由社区派专人参加并组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组。筹备组在区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下依法开展工作。

  (一)同一物业管理区域,住宅房屋按套计算,业主入住率达50%以上,或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的;

  (二)同一物业区域分期开发建设的住宅区,首期建设的物业区域,住宅房屋按套计算,业主入住率达50%以上。

  二、首次业主大会的筹备工作

  首次业主大会筹备组成员由社区组织业主推荐产生,一般由5至9名业主代表组成。物业尚未全部销售的,建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

  业主大会筹备组应做好下列各项筹备工作:

  (一)确定召开业主大会会议的形式;

  (二)规模较大、业主人数较多的住宅区,由业主代表参加业主大会会议的,应确定业主代表产生的方式、人数,并组织业主推荐产生业主代表;

  (三)确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数;

  (四)确定召开业主大会会议的时间、地点和内容;

  (五)确定业主委员会委员候选人人数和产生办法,组织业主推荐产生业主委员会委员候选人;

  (六)参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

  (七)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  上述(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)内容应当在业主大会会议召开的15日以前以书面形式在物业管理区域内公告。

  三、分期开发项目业主大会和业主委员会的成立

  划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的,先行开发区域内出售并交付使用的物业符合成立业主大会和业主委员会条件的,应当成立业主大会,选举产生业主委员会。就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例,在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主,即成为该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定,增补业主委员会委员。

  四、业主身份的认定

  房屋产权证书上记载的权利人为业主;房屋的合法买受人尚未办理房屋产权证书的,可以视为业主。

  五、业主在首次业主大会会议上投票权数的确定

  业主在首次业主大会会议上的投票权数,按其拥有的住宅套数计算,每套住宅为一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数,按其拥有的物业建筑面积计算,不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票;超过100平方米的,每超过100平方米计一票,超过部分不足100平方米的不计票。

  单个业主在业主大会会议上所持的投票权数,不得超过全部投票权数的30%,剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊其他业主。

  六、业主代表的产生和职责

  业主可以以栋、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。

  业主推选代表参加业主大会会议的,业主代表应于参加业主大会会议的3日前,就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见,业主大会会议凡需要投票表决的事项,业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  七、首次业主大会召开和形式

  业主大会召开应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  (一)采取书面征求意见形式的,筹备组将业主大会拟通过的事项书面形式征询物业管理区域内业主意见,根据征询意见统计结果形成业主大会决议,并以书面形式在物业管理区域内公告;

  (二)采取集体讨论形式的,筹备组组织业主或业主代表,通过投票方式表决业主大会拟通过的事项,根据投票结果形成业主大会决议,并以书面形式在物业管理区域内公告。

  八、业主委员会候选人产生办法

  筹备组应根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例,确定委员的分布和人数(一般由5人以上单数成员组成),并实行差额或等额选举。业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一产生:

  (一)筹备组直接听取业主意见,经汇总后提出业主委员会委员候选人名单;

  (二)筹备组向业主发放推荐表,根据得票多少,产生业主委员会委员候选人;

  (三)筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐,根据得票多少,产生业主委员会委员候选人;

  业主委员会候选人名单产生后,筹备组应当在物业管理区域内以书面公告。

  九、业主委员会选举

  筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作:

  (一)公布选举的时间、地点,在投票日期7日前,采取直接送达或者邮寄送达的方式将选票送达业主,并保存送达凭证。

  (二)确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员(监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人业主担任);

  (三)准备票箱和选票

  业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加;业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。

  业主委员会选举时,经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时,以得票多的当选;若票数相等,不能确定当选人时,应当对得票数相等的被选举人再次投票,以得票多的当选。业主委员会选举时,经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时,应当及时就不足的名额另行选举。

  投票结束后,采取公开验票方式,由唱票、计票人员在监票人员的监督下,认真核对,计算票数,当场公布投票结果,并由唱票、计票和监票人作出记录。

  业主委员会依法选举产生后,应按规定办理备案手续。业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当重新备案。

  十、业主委员会委员变更

  经业主委员会或者20%以上业主提议变更业主委员会委员的,业主委员会应当召开业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责,经房产行政主管部门责令其限期改正后仍未履行的,在区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,由社区组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。

十一、业主委员会委员资格终止 

  业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

  (一)已不是本区域业主的;

  (二)连续三次以上无故缺席业主委员会会议的;

  (三)因疾病、经常外出等原因难以履行职责的;

  (四)被司法部门认定有犯罪行为的;

  (五)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;

  (六)兼任所辖区域物业管理企业工作的;

  (七)严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的;

  (八)其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

  业主委员会委员资格终止的,应当在终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

  十二、业主委员会会议

  业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

  业主委员会会议应当作出书面记录,由出席会议的委员签字后存档。

  业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  十三、业主委员会换届改选

  业主委员会应在其任期届满的两个月前,书面报告所在地街道办事处(乡镇人民政府)。区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当参照业主大会筹备组产生方法,由社区派专人并组织业主推荐产生换届改选小组,其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

  换届改选小组,应当在街道办事处(乡镇人民政府)和区、县(市)房产行政主管部门指导下召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会,并按规定办理备案手续。

  十四、召开业主大会会议的程序

  业主大会会议按下列程序召开:

  (一)会议筹备

  业主委员会做好开会前的准备,根据业主的提议,草拟议案、制定征询意见表或表决票(选票)、核实业主情况。

  (二)发布公告

  业主委员会召开会议前15日,业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面的形式向物业管理区域内全体业主公告。

  (三)征询意见或投票表决

  采用书面征求意见形式的,业主委员会应发放征询意见表,将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见,亦可由业主投票表决。

  (四)回收统计意见

  业主委员会根据《业主大会议事规则》的规定回收业主意见,进行意见汇总或者票数统计。

  (五)通报大会议事决定

  业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果,接受业主的查询和监督。

  业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定,应当以书面形式告知社区并在物业管理区域内公告。

  业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。

  业主委员会换届改选,换届改选小组应按照上述程序召开业主大会。

  十五、做出业主大会决定所需投票权

  业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定,需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

十六、档案管理

  业主委员会应当建立档案管理制度,下列档案资料应当编号造册,并指定专人管理:

  (一)各类会议记录、纪要;

  (二)业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料;

  (三)各届业主委员会产生、备案的材料;

  (四)业主清册及联系方式;

  (五)订立的物业管理服务合同;

  (六)有关法律、法规和业务往来文件;

  (七)业主和使用人的书面意见、建议书;

  (八)维修资金收支情况清册;

  (九)其他有关材料。

  十七、印章使用管理

  业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理制度,业主大会印章和业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管,并按印章管理制度使用。

  业主大会对外行使权利使用业主大会印章的,应当由业主大会作出决定;处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的,由业主委员会决定。

  违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应责任 。

  十八、业主委员会的备案

  (一)业主委员会申请备案

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业所在区、县(市)房产行政主管部门备案。备案时,须提交以下材料:

  1、《业主委员会备案单》 

  2、业主大会议事规则  

  3、业主公约  

  4、业主大会决议 

  5、社区组织成立业主大会和业主委员会情况说明 

  (二)区、县(市)房产行政主管部门下发备案通知书

  区、县(市)房产行政主管部门在收到上述材料后,经审查,符合《条例》和《规程》的规定,予以备案,并下发《业主委员会备案通知书》,抄送、抄报有关单位。

  附件:

1.业主委员会备案单

  2.业主委员会备案通知书

  3.关于划定沈阳市_____区_____业主大会物业管理区域的公告

  4.关于组建沈阳_____区_____小区业主大会筹备组的公告

  5.业主大会筹备组成员推荐表

  6.关于沈阳市_____区_____小区业主大会筹备组成员名单公示

  7.关于沈阳市_____区_____小区业主身份及其在业主大会筹备组成员名单公告

  8.关于沈阳市_____区_____小区业主身份及其在业主大会会议上投标权数的公告

  9.关于沈阳市_____区_____小区首次业主大会会议形式的公告(适用于推选业主代表参加集体讨论的形式)

  10.关于沈阳市_____区_____小区首次业主大会会议形式的公告(适用于推选业主代表参加集体讨论的形式)

  11.业主推荐表

  12.关于沈阳市_____区_____小区首次业主大会会议形式的公告(适用于书面征求意见的形式)

  13.关于沈阳市_____区_____小区业主代表名单公告

  14.关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公示

  15.关于业主委员会候选人产生办法的公告

  16.业主委员会候选人推荐表

  17.关于沈阳市        区        小区业主委员会委员候选人名单的公示

  18. 关于沈阳市       区        小区业主委员会委员候选人名单的公告

  19. 关于沈阳市       区        小区业主大会会议议论讨论事项的公告

  20.关于征求沈阳市      区       小区《业主公约(草案)》、《业主大会议事规则(草案)》书面意见公告

  21. 关于沈阳市       区        小区业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项公告

  22.关于沈阳市        区        小区业主大会、业主委员会印章启用的公告

                            二○○五年十月二十五日

 

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