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“成立业主大会和业主委员会”的相关知识问答  

2007-11-19 17:36:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“成立业主大会和业主委员会”的相关知识问答

博雅西园业主大会筹备小组文件集    2006-1-11  上传人:YNF-雁南飞

“成立业主大会和业主委员会”的相关知识问答

1问:成立业主大会的目的是什么?

  答:有两个目的:一是为了实现业主自治;二是通过建立业主大会,以及建立各种制度,使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。

2问:业主委员会有哪些类型?

  答:一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性,因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。但若细究,不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。一种是全体业主召开业主大会,成立业主委员会,到小区办备案。

3问:业主委员会和业主大会有何不同?

  答:《条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定:一切权利属于业主大会,业主委员会只是业主大会的执行机构,由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业等。这里面很清楚讲明:小区物业管理事务的“话事权”在业主大会,而不是业主委员会。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生,代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。也可以说,将来业主的大事情由大家决定,小事情则由业委会来处理。

4问:启动首届业主大会的前提和法律依据是什么?

  答:首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。业主大会不是所谓的自发组织,更不是违法组织。召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。

5问:业委会筹备组成员到底由哪些人组成?

  答:发展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。

  发展商成为筹委会成员是合理合法的。发展商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知;同样,在业主大会成立前,也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移,实现发展商和业主的权利交接。从某种程度上讲,发展商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业,也是业主之一,具备筹备组主体资格。

  居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视,以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑,政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。

  特别提醒:筹备组中的业主代表不必是业主本人,可以是业主的亲戚、律师,但要有代表身份证明。而业主委员会的候选代表人必须是业主本人。

6问:筹备组的业主代表如何产生?

  答:代表的人数以十人左右为合适,容易形成决议。如果自荐人数超过所需人数时,所有自荐人应首先决定自荐人数。对于多余人选的淘汰,有以下三种方式:1.自动退出。2.无人自动退出时,全体自荐人应先制定集体文字协议,并在所有自荐人认可签字(或录像存证)后,再进行互相推选。3.当所有自荐人不能形成集体协议时,可在小区中进行“海选”。在小区全体业主中“海选”出业主代表。但是这种方法成本很高。

7问:筹备组工作的公正性如何保证?

  答:筹备组代表的产生应坚持自荐的形式,反对领导推荐和“钦定”。《物业管理条例》中相应的解释为:首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话,却是实际操作中最困难的事情。如果业主希望参加筹备组,需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。如果没有严格的候选人产生程序,即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人,也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督,自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑;如果筹备组直接推荐候选人,更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选人通过了选举程序,也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。

8问:筹备组的经费怎么筹集?

  答:费用可由业主募捐、或发展商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面,在业委会筹建初期,工作十分的繁杂,很多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务。另一方面,委员们的工作是他们大量时间和智慧的结晶,而受益人又是全体业主,而且印选票,召开会议的花销也都很大。所以,由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。由于《条例》中没有严格限制,故业主大会产生的决议,可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上说,让业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时,又没有这笔开支。这个时候,业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业管理合同中,由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那么“公平”,也会造成“这儿多花了钱,那儿就少花”的借口。所以,与物业管理公司友好协商;在有条件的小区,适时推广物业管理的“酬金制”合同;政府修改相应的收费标准等,都是目前可以参考的解决问题的办法。

9问:召开首次业主大会需注意什么问题?

  答:1.到场人员。全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要,争取让其签字。有条件的情况下拍照、录像、录音。2.确定成员。写清被选出的筹备组成员的资料;表明成员的产生程序;选举出筹备组组长、副组长;如有政府部门愿意成为筹备组的成员,则要写清其是否有投票权。3.制定《业主大会议事规则》。少数服从多数,或者说三分之二的人同意就是业主大会的决议。4.用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。5.工作计划。 6.财务问题。

  特别建议:会议均应邀请物业公司代表参加,特别是首次会议有政府权威部门代表在场时,要请物业公司代表表态。然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认,甚至获得物业公司的协助。就此业主大会筹备组才算正式成立,可以开展工作。

10问:成立业主委员会需要确定哪些事项?

  答:需要确定业主委员的名额;业主委员的工资待遇;业主大会和业主委员会的权限划分;业主委员会的选举程序。

11问:业主如何实现自治?

  答:主要依仗《业主大会公约》。《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的相互约束。《业主大会公约》告诉给业主的绝不是先享受某种权利,而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利。即什么事情由简单多数通过,什么事情由绝对多数通过。保证在行使权利的同时,也反映绝大多数业主的利益。业主大会下的业主委员会,是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托,它的任务相当繁多和艰巨,特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下,如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会,那就大错特错了。其实,更换物业公司似乎是简单,但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司,使其适应我们业主的需求,才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作,同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。

12问:业主的物业如何实现保值增值?

  答:体现公共财产利益的内容包括套内面积、公摊部分、相关的环境、停车场、地下车库、小区内广告的发布等。业主委员会成立后,有的房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。这样做既保证了业主对物业管理企业的选聘权,也减少了维修基金的财务风险,但是委托制也有可能造成基金闲置,不一定会实现赢利。所以,委托制由信托制取代,不失为一种有益的新尝试。在法律上,信托财产是独立的。把公共物业的管理权、经营权信托给物业公司,业主委员是委托人,全体的业主则成为受益人;委托人、受益人都可以对信托的公共物业进行监督,形成双重监督。

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