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日志

 
 

引用 2007年9月15日  

2007-11-26 19:54:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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引用

xintong-12232007年9月15日

 说起买房子被“坑”,凡是买过房子的,大都能列举出一桩桩已经发生、或正在发生的上当受骗经历。

  开发商虚假宣传、利用合同“免责”、延期交房、自办物业等这些购房中防不胜防的“陷阱”,成为不少购房者的心病。 

  购房“陷阱”多多 

  辽宁省消协投诉部主任冯征文介绍,近年来商品房买卖投诉呈逐年增多的趋势,开发商人为设置的购房“陷阱”主要表现在以下几个方面: 

  一是虚假宣传。为了达到尽快售出楼房、回笼资金,开发商极力夸大自己楼盘所处的位置、房屋施工质量、户型设计以及周边环境,甚至以“低起价”诱导消费。 

  开发商为购房者提供虚假房产信息的情况,无处不在。沈阳市一位60多岁老人想在皇姑区买房子,她在位于皇姑区与于洪区交界的一处楼盘看房子时,售楼员介绍这个楼盘位于皇姑区,老太太当时便签定了购房合同。后来才得知,这个楼盘其实不在皇姑区。类似的事情很多,消费者防不胜防,一不小心便会掉入开发商精心设计的消费“圈套”。 

  二是开发商利用合同“免责”。开发商在统一规范的商品房买卖合同文本上,人为地增加合同条款,增加消费者的义务,从而减免自己应承担的部分责任。不少消费者一是缺少购房经验,二是没有认真地研究合同条款,一旦出现问题,难以利用合同维护自身权益。 

  以沈阳为例,一般情况下,商品房买卖合同大多由售楼员代为填写,而消费者往往忽视合同内容,对有些问题也没有以书面形式,附加在购房合同之中。沈阳市民李先生购房时与开发商谈妥,可以先交首付款、办入住,然后再办理贷款。没想到,当李先生把首付款交付给开发商后,开发商却反悔了。李先生一气之下投诉到消协,对此消协也很无奈。消协工作人员说:“这种口头协议是无效的。消协本身没有调查手段核实真实情况,无法为消费者维权。类似这种情况,购房者应该让开发商在合同上签字画押。” 

  冯征文介绍,我国《民法》规定“契约自由,约定大于法定”,有些购房合同是开发商与购房者共同约定的,从消费者角度看不公平,但合同上明明这样约定,合同上又没有附加条款,合同本身也是有效合同,消协无法调解,最后只有通过法律渠道解决。 

  三是开发商延期交房。合同上明明约定今年交房,实际上明年消费者也不一定能住得上新房子,这种情况最为常见。有不少新开发小区,合同承诺一年之后便可入住,可是两年过去了,购房者还在望“房”兴叹,不知道何时才能领到新房的钥匙。对此,开发商承担延期交房的违约责任。沈阳市郊一个曾大肆宣传的别墅楼盘,由于其二期工程未通过整体验收,致使部分业主超过合同约定一年半也无法入住,尽管开发商声称,如果业主愿意入住,可以交房,但是面对没有通过验收的小区,许多业主担心即使住进去也会给生活带来许多不便,因此只能等待,而对由此带来的间接利息或租房损失开发商却避而不谈。 

  四是开发商自办物业,管理不到位。不少住宅区开发之初,景观绿化、消防验收、路面建设、主体配套工程建设仍在进行之中,自办物业管理小区起到了明显的商品房促销作用;等小区基建完工后,房屋建筑质量、物业服务不规范等问题暴露,开发商自办的物业成为消费者投诉的热点。截至目前,沈阳市某区2007年立案的物业管理纠纷案已超过100件,而去年全年的物业纠纷案不过240件。 

  调解成功率最低 

  记者从辽宁省及沈阳市消协了解到,目前在医疗、美容、手机等13大类商品投诉中,商品房买卖投诉纠纷调解成功率最低,只有30%。 

  个中原因主要是,近年来房地产价格呈上涨态势,购房者即使发现了开发商提供虚假宣传、延期交房等购房“陷阱”,一般也不主张退房,而是要求换房;而开发商则只承诺负责维修,消协难以找到两者之间的利益结合点。 

  比如,购房人“退房时如何退款”?对此,开发商大多回避,很多购房者也忽略了这一问题。沈阳一位购房人投诉反映,他购买的房子原来每平方米2400元,现在价格上涨到3000元。由于合同中只约定了买房价格,而没有约定“退房”价格,开发商同意按照当初房屋买卖成交时的价格退房,购房人却要求开发商按现价退还房款,还要退还上涨的每平方米600元。冯征文认为,对于房地产市场“利好”带来的收益,购房者退房时有权主张,消协调解不成的话,可以通过司法途径解决。 

  业内人士认为,商品房买卖合同“契约”关系不明确、政府对房地产市场监管存在漏洞,以及购房者缺乏维权意识等原因,导致当前商品房买卖方面的投诉不断增多,解决起来难度非常大。 

  须把好“三关” 

  购房人如何避免购房中开发商设立的一个个“陷阱”?近年来,针对商品房成为消费者投诉举报热点这一问题。业内人士认为,一方面,政府应加大对房地产市场的监管,另一方面,购房者须“货比三家”,了解商品房及买卖常识,以免陷入“购房陷阱”。 

  冯征文提醒大家,购房避免“陷阱”须把好“三关”: 

  一是购房时先过“验证关”,“五证”齐全的房屋方可购买。“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,消费者购买后可能拿不到房产证,房屋质量也得不到保障。 

  二是把住“合同关”。签订合同时使用建设部与工商总局联合制定的合同示范文本,对房子面积、交房时间、预期交房条件等具体情况,有必要约定明确;办理房产证的具体时间、迟办房产证的违约责任以及房子的保修期限和范围等,均应一一注明。 

  三是办好“入住关”。开发商自办物业公司提出的各种不合理附加条款,业主可以拒绝接受。根据我国物业管理相关规定,小区业主委员会有权罢免开发商自办的物业公司,办理入住时应按照严格规定签订入住合同,入住后业主可以自主选择服务规范、收费合理的物业公司。

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 留言人: 恺.杨  E-mail: fangguan001@163.com  留言时间:5/22/2007 3:22:43 PM
 诸如此类问题应该继续加以宣传,为民为国都是件好事!老百姓是祖国的基石,老百姓的利益就是祖国的保证。加

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