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物业弃管谁之痛?   

2007-11-28 17:14:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业弃管谁之痛?
发布日期:2006-1-25 10:40:44 作者:网络资源 出处:物业中国 浏览:2810

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物业管理作为新兴行业,逐渐成为许多城市发展的新的经济增长点。而吉林省长春市的物业管理企业经营效益情况却不容乐观,由于长期亏损,长春市现有的360多家物业管理企业



良好的物业管理为居民创造和谐的生活环境



小区的保安工作增加居民安全感

中,已有半数企业倒闭,并自行注销资质执照。物业弃管后,让业主和物业公司以及开发商都蒙受到金钱、信誉上的损失,弃管小区内出现了脏、乱、差等一系列的问题。
物业弃管缘于不堪重“负”

吉林省长春市的物业企业经济效益低下,全行业处于严重亏损状态,据抽样调查结果显示,仅2002年,长春市的176户物业管理企业年亏损总额为8700万元。

1993年开始兴建的富豪花园小区是长春市第一个实施物业管理的小区,也是全国优秀物业管理示范小区。自1995年第一批居民入住至今,物业公司10年来累计亏损1000多万元,目前因无力维持,已经几次申请弃管。

负责管理该小区的物业公司的副总经理刁凤云介绍,由于10年来每平米0.3元的物业管理费一直没有上涨,收费较低导致物业公司不能正常运转。目前该企业员工有100多人,每月支付工资就达8.5万元,物业收费率又不足70%,仅人工工资一项就亏损6万多元,再加上设备维修、水电等公共设施消耗支出,公司每年亏损100多万。

记者在采访中了解到,制约长春市物业管理企业发展的关键在于物业管理企业的额外负担过重。按照《物业管理条例》规定,小区业主的水、电、气供应都应由相关部门直接服务到户。但目前大部分居民小区都实行二次供水服务,这就形成水厂到物业查大表,物业向业主每户查小表的收费方式,而大小表之间由于跑、冒、滴、漏所产生的损耗费用全部由物业公司来承担。长春市通过对176家物业公司进行调查,发现仅二次供水一项年亏损额竟高达2000万元。而小区内为居民照明用的路灯等公共用电,电业部门目前均按工业用电来收费,所调查的176家物业公司每年公共用电的投入也在500余万元以上。

随着城市住宅楼层的不断升高,高层住宅电梯也给物业增加了不少负担。长春市住宅电梯年投入约600万余元,这些费用均由物业公司承担。物业公司还要向环保部门每年交付数万元的清运小区垃圾费。长春市大禹物业总经理曹斌算了笔帐,在他所负责的近30万平方米的小区内,每平方米物业费为0.7元,按100%收缴率,每月收入19.3万元,每个月员工工资支出13万元,公共电费支出2.2万元,二次供水费损失费用为2.8万元。再算上电梯维修费,垃圾清运费等,每月缺口最少10万元。

长春市物业协会副会长吴铁军表示,物业管理收费标准过低,企业负担过重,征缴费用困难等几方面的原因造成大多数企业亏损,而物业公司的服务得不到相应的回报,没有能力继续背着社会的沉重包袱,只能选择弃管。

开发商有“苦”难推其责



高层住宅电梯给物业增加负担

长春市80%的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,它们之间存在着与生俱来的血缘关系,在开发初期,大多数开发商都对其物业公司进行扶植及补贴,但随着开发结束,建管一家的问题也就暴露出来。

长春市富豪花园小区的开发商是从深圳引进的一家房地产企业,其物业管理企业是该开发公司的子公司,当年开发商以物业服务项目作为销售房屋的卖点,物业管理费每户每月承诺15.2元,即平均每平米不足0.3元,10年来,开发商为其物业公司补偿了1000多万,才使其物业公司得以正常运转。

据富豪花园小区的开发公司总经理徐成元介绍,为了维护“富豪花园”的品牌,也为了维护开发商的形象,公司才一直贴补物业而进行超值服务,但目前该小区楼盘已处于清盘阶段,开发公司暂时没有新的投资项目,因此无力再对其物业公司进行贴偿。

记者在调查中了解到,尽管大多数开发商对其派生的物业公司都忍痛进行着“输血”式补偿,但由于物业公司与开发商是父子关系,因而开发商给物业公司留下的许多“后遗症”就使物业公司陷入了尴尬的境地。

据长春市房地产管理局副局长刘东伟介绍,现在长春市每年有关物业的投诉达30万件,其中真正与物业管理有关的不足1/3,其余2/3的投诉集中在房屋的质量、前期建设、基础设施不配套等开发商遗留问题,而这些开发商遗留问题得不到解决的后果就导致物业费收缴难度增大。

长春市某房地产开发公司总经理李先生说,按规定,物业公司在接管小区之前,必须对房屋的各项工程进行检查验收,像门窗、水管、暖气片质量、办理产权证等没有问题后方可接管,但由于“父子”关系,这道程序通常就省略了,“儿子”自然就成了“父亲”的挡箭牌和房管所。因此大多数开发商都愿意组建自己的物业公司管理自己开发的项目,主要是便于领导和实施自己的意图。

业主有“理”申诉 无端受“伤”

在长春市很多遭物业弃管的小区内,记者看到楼道没人清扫,垃圾没人清运,各种公共设施也严重破损。市民张先生说,他居住的小区,物业是今年3月份弃管的,在此之前也没有接到任何通知,现在家里自行车都丢了三辆了,进楼的防盗门坏了也没人修,这为小偷提供了便利,很多家都被盗窃过。

在弃管小区中,大多数物业公司的物业费收缴率都不足50%。业主孙先生说,他不交物业费是有理由的,他所住房屋质量一直有问题,已经严重影响了他的生活,而物业公司认为这应由开发商来处理,他又找不到地方申诉,因此不交物业费是他唯一的抗争手段。

市民李先生说,在买房时开发商承诺了很多服务,但楼盘一清,很多服务不兑现不说,服务质量也上不去,绿化



物业弃管后的小区给居民生活带来诸多不便



物业弃管后的小区垃圾成山

没有了,楼道也几天清扫一次,保安员也减半了,物业除了收费,就没有别的事情了,这种情况下,业主哪能心安理得,痛痛快快交费呢?

市民张女士认为,物业管理者的思想还停留在计划经济时代的管理模式,没有转变观念,对于不交费的业主应上门去做工作,了解实际情况,帮助协调解决,不能一推了之。业主花钱买的是服务,物业的管理应该物有所值,不能因个别业主不交费而让小区所有的业主受牵连。

记者在采访中了解到,服务与缴费往往互成恶性因果,物业与业主双方争执不休,小区的问题也层出不穷,当矛盾激化到一定程度,经常会导致物业公司弃管现象。而弃管后,业主们遭受的伤害最大,不仅小区内的各项事物陷入瘫痪,就连业主们的正常生活也受到很大影响,小区内的管理形成空白。

物业弃管几多“愁”?

耿儒民(长春亚泰物业公司副总经理):

无论是物业企业弃管小区还是业主“炒”掉物业,对双方都是损失。一方面不会有其他物业企业去接这个入不抵出的小区,除非提高物业费标准,而这又与业主想获得超值服务的初衷相违背。没有物业管理的小区,业主的生活质量就十分恶劣。另一方面离开的物业企业的正常经营将受到影响,员工队伍出现不稳定,品牌信誉下降。

张天彦(长春天正房地产开发公司总经理):

现在楼盘的初期销售和后期升值在很大程度上取决于物业公司的服务程度,因此很多并不知名的开发商都聘请知名品牌的物业公司来做管理,这样会让楼盘本身的身价升值。而物业弃管对开发商来说是不利的,不仅影响开发商的品牌和形象,而且也会对后期的开发项目造成负面效应。

王学战(长春市副市长):

物业管理工作如何在城市建设与城市管理中发挥应有的作用,关系到能否促进城市建设的快速发展,能否为城市的振兴创造良好的外部环境,提供有力保障,因此要完善物业管理的相关规章和政策,切实解决好群众生活中遇到的困难和问题,排查纠纷,化解矛盾,维护群众的合法权益,把党和政府的温暖送到千家万户。

金锦萍(北京大学法学院房地产法中心博士生导师):

当前我国的物业管理没有跟上房地产市场发展的步伐。物业服务作为一种商品是要通过提供服务而获得报酬的,这就需要《物业管理条例》细划各种权利和义务的关系,物业和业主之间在交易的过程中,各种服务也应该是明确的。在市场经济条件下,物业管理实行市场管理模式,它各方面的完善应当依靠政府立法来执行,政府的行政管理手段应逐渐减弱。

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