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经济观察:"以房养老"新逻辑 60岁后房子养我?   

2007-11-28 09:12:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济观察:"以房养老"新逻辑 60岁后房子养我?
经济观察:以房养老新逻辑 60岁后房子养我?  - 饼干 - 收藏时光的盒子焦点沈阳房地产网 sy.focus.cn 2007年11月07日08:15 市场报
经济观察:以房养老新逻辑 60岁后房子养我?  - 饼干 - 收藏时光的盒子

 
  几年前,贷款买房子还被冠以“透支明天”、“超前消费”的名头。如今,我们已经被推到“倒按揭”这个名词的面前。

  60岁后房养我?

  编者的话:60岁之前我养房,60岁之后房养我。人这一辈子似乎就和“房”摽上了。年轻时为房子做奴隶,老年后以房子为靠山。房子不仅成了安身“立”命之源,还成了安身“保”命之本。这种超越传统观念、以经济为主体的社会保障模式,正不断争取其存在的合理性和发展前景。这就是“以房养老”的逻辑。

  前几年流行着这么一个笑话——

  “一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇,中国老太太感慨地说:‘我终于在临终的前一天,攒够了买房子的钱!’而美国老太太则说:‘我在临终前一天,终于还清了贷款买房子的钱,但我在房子里已经住了50年。”

  如今,中国老太太觉得自己已经可以跟美国老太太交流同样的心得了,但是没想到,人家美国老太太又出新招:

  “临终前,我还去中国爬了趟长城,去法国吃了顿大餐、到韩国做了把整容……都是银行给‘报销’的。我那50年房龄的老房子也没啥用了,就抵给银行了。”

  美国老太太“玩”的,其实是在美国等发达国家已经非常成熟的“倒按揭”。而第二个故事,很可能在不久的将来带来中国人养老观念的巨变。

  一位退休老人,除拥有一套住房外,没有或缺乏其他养老条件。那么,他可以选择将房子抵押给金融机构或者其他专门机构,每月从该机构领取一定数额的生活费,用于晚年改善生活之需。而在他去世后,这套房子就由该机构所有或处置。这就是以房养老的“倒按揭”模式。

  以房养老4个字,包含了老百姓最关注的两件大事:房子和养老。

  关键词一:房子

  中国老百姓中有一种尴尬的现状,叫“房子富人,现金穷人”。意思是说,买房子是大多数中国人人生首要奋斗目标。结果往往是,当一个人真正拥有一套住房时,多年积蓄也基本耗尽,成了空守房子的“穷人”。

  房子和现金成了一对不折不扣的冤家,而不巧的是,这两者却全都是养老三要素的成员(另一要素为医疗)。这对冤家使人难以抉择,房子不得不住,买房的钱又不得不花,然而明天的生活又该怎么办?

  “倒按揭”使那些前半辈子给房子“当牛做马”的人,在后半辈子翻了身。在不影响居住的前提下,还可以用房子来“反哺”晚年生活。中国老百姓买房子的信心指数和生活安全感无疑会随着“倒按揭”的到来增加许多。

  关键词二:养老

  据沈阳市卫生局的一份统计,沈阳市60岁以上的老年人近90万人,占全市人口总数的13.6%,先于全国十年进入老龄化社会。而这个数字还是两年前的,今天的老龄人口数量只高不低。

  即使参加了社保的老人,目前以“低水平,广覆盖”为宗旨的社保体系来说,退休职工养老金平均不过每月几百元,对于重疾高发的老年人来说,可谓相形见绌。而且,由于历史原因,社保资金存在巨大的缺口,随着时间的推移,这一问题将越来越凸显。

  全国的情况也大抵如此,只是数字上略有差别。这也正是90%的人对养老有危机感的原因。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。

  以房养老,无疑给人们提供了生存的又一种选择。

  许多市民虽然对这种方式懵懵懂懂,但考虑之后普遍认为多了点安全感。“虽然为了房子背负了多年的债,在养老的关键问题上,还能指望上它,也值了。”一位中年人认为。而令人没想到的是,一位正在犹豫买不买房的年轻人,竟然也对以房养老产生了兴趣:“它在我买房子的理由上又加了一条。”

  关键词三:风险

  刘卓,工行理财经理,获得AFP金融理财师资格认证,沈阳拥有这个证书的人不超过十个。“这是一个解决养老问题的办法,肯定会有它的客户群。”整天与各种理财产品打交道的刘卓,坐在以她命名的理财工作室里,思考了一会,对“倒按揭”做出了这样的评语。

  她同时提到,由于房产价格市场走势的分析、人均寿命预期、金融利率的变化等等不确定因素,以及“倒按揭”随着时间的推移,风险性增大的特点,使得银行开展这项业务时将面临巨大的风险。“即使这项业务可能会受到国家的补贴,‘倒按揭’保险业务也能分散部分风险,但在银行设计这项业务时,很大一部分风险肯定还是要由客户承担。”刘卓说。

  “我认为,未来‘倒按揭’业务的客户群肯定是中低端客户,尤其是低端客户。从理财的角度看,我想现金流充裕的人不会愿意选择用这种方式处置自己的房子。”刘卓又补充了一句。可是,这又给以房养老模式添上了一笔“无奈”的色彩:“这个模式很可能是在其他路都无法可走之下的最后一条后路。”而作为理财师,刘卓认为,完全可以通过及早做理财规划,而避开以房养老这条“华山绝路”。

  关键词四:问题

  然而以房养老模式短期内在我国还很难全面实施。

  一些专家表示,首先是观念问题,中国人的传统是“但存方寸地,留于子孙耕”,国人对这个新生事物恐怕很难接受;其次,以房养老牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门,牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素,成熟和完善还需要一个过程;再次,目前我国住宅使用权只有70年,这不利于“住房反向抵押贷款”的实施。

  对银行来说,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的,而“倒按揭”恰恰相反,随着时间的推移,风险不断增大。因此,如何确定“倒按揭”利率是一个大难题,贷款额少,老人不乐意,贷款期长,银行可能要吃亏,银行控制风险的难度很大。

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