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日志

 
 

买方验房流程、注意事项   

2008-12-23 14:28:19|  分类: 装修饰家 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在考察楼盘的品质时,可以从以下两个方面考虑:

1.楼盘品性,即指楼盘档次的高低。具体表现为楼盘所属内在配置的多少及好坏,楼盘的朝向和环境,楼盘户型设计是否合理等。
2.楼盘质量,即建筑物的质量。大致有建材质量、装潢质量、楼盘新旧程度。对于大多数消费者来说,对楼盘质量好坏较难清楚地把握,但有时可根据个人经验进行推测。要认真仔细地察看天花板是否潮湿,日后就很可能会渗水,还要认真察看卫生间是否容易排水,厨房是否可以改造装潢等。

签订合同

签订合同可不是一件轻松的事,我们为您提供了标准的合同样本,以供参考。 另外,签合同时有许多易发生纠纷的问题:
1.您要注意商品房销售合同应该是由房地产管理局和工商行政管理局监制的标准合同文本;
2.对于未经房地局核准房产商自编自印的不规范合同文本您绝对不能签,无论对方给出的条件有多优惠;
3.签合同前请检查合同的附件是否齐全,是否载明了应有的主要内容,如:转让当事人的姓名或者名称、住所;
4.土地所有权性质以及土地使用权获得方式和使用期限;
5.房地产的规划使用性质;
6.房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;
7.房地产的价格、支付方式和期限;
8.房地产交付日期、违约责任、 争议的解决方式。
由于正式购房合同有时不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况,买卖双方往往根据需要订立补充协议。有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更,最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款,事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。

房款税费

现行的房款支付方式分为如下3种:一次性付款、分期付款、按揭付款。贷款种类主要分为3种:商业贷款、公积金贷款、组合贷款。
您还可以在网上申请填写建行中山分行个人住房贷款申请,我们将会以迅速将资料提交到有关的部门进行初审。这种方式省却了因资料不全而带来的时间和精力的耗废。我们会尽快将初审的结果反馈给您。如果初审通过,您只需分2步就可以办妥所有的支付手续:一次是带齐所有的文件正本到律师处,办理相关手续;一次是到建行进行最终的确认签字,并提供资料正本。这样就缩短了申请按揭的时间过程,减少舟车往返的劳苦。
税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置,购买房产时涉及到的税共有8种:
1.营业税;
2.城市建设维护税;
3.教育费附加;
4.固定资产投资方向调节税;
5.房产税;
6.印花税,由税务局按房价的0.05%收取;
7.城镇土地使用税和契税,一般为房价的4%;
8.个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。

权证手续

房屋土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符合规定的,市房地局应当受理登记申请之日起30日内作出准予登记的决定,颁发房地产权证书。按期到房屋所在地区、县房地局的房政科领取房地产权证。
另外,还有4个方面也不能忽视。
1.地产开发商建造的房子,产权是属房产商的,出售给购房人后,必须办理房屋产权转移的有关手续;
2.还应到交易中心查看自己所购房屋是否被房产商抵押给银行,以免出现其它问题;
3.如有必要,建议您用办理公证手续的法律形式,保护自己的合法权益;
4.还需办理房屋保险手续,但保险一般由贷款银行代办,手续比较简便;

房屋交付

您将房款付清或办妥分期付款手续后,可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同,交纳物业管理费,向物业公司领取房屋钥匙,对房屋进行验收。如发现问题,尽可能将所有问题--列出,通知房地产商限期整改。
验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正,您就可以立即办理入住手续了,但须提供户主及家人一寸相片各一张,如非户主本人,则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。
通常情况下,房屋验收合格的条件有如下几条:
1.房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。
2.凡竣工的工程,一般须做到"五通一平"。
3.高层住宅楼生活供水系统,必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。
4.高层住宅楼电梯,必须具有劳动部门核发安全运行合格证。
5.高层住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。
6.房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全,手续完备。

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1、交钱时要注意收据上每笔金额的用途(如购房款、大修基金、各项税费、水电气闭路电话等的初装费等)要一一写明。
2、签购房合同要注意对已交或所欠金额的大小写,各项违约责任的赔付条件,交付时房屋的达标要求包括内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等的说明。
3、检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。面积涨缩不能超出3%。超3%以内买方按买房时单价据实补付给开发商;缩3%以内开发商按买房时单价的双倍赔付给买方;面积误差不管涨缩买方都可以要求退房,3%以内按银行同期活期利息退款。

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详细版的交房注意事项
有些邻居说要看,贴出来大家参考一下。
 
交房注意事项
1、 验收时间
推荐在交房的后几天,否则物业陪同验房的人不会有太多时间陪业主仔细看,正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:30去

2、 准备工具
必备:
l 1只塑料洗脸盆 – 用于验收下水管道
l 1只小榔头 -- 用于验收房子墙体与地面是否空鼓
l 几个塑料带,包装绳--用于封闭下水管道
l 1只计算器 -- 用于计算数据
l 1只水笔,1个小本子 -- 用于签字/记录问题

可选
l 1只塞尺--用于测裂缝的宽度
l 1只5米卷尺--用于测量房子的净高
l 1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
l 1把扫帚--用于打扫室内卫生

3、 接受物品
l 房屋的《住宅质量保证书》
l 《住宅使用说明书》
l 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)
l 钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表

4、 需要检查的资料
l 《竣工验收备案表》
l 面积实测表 ,确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,若不同,根据合同可能会发生费用

5、 支付的费用
最好同物业交流,先验收,再交费

6、 验收过程
验收过程中发现的问题,一定要记录下来

A、 检查所有钥匙是否能用
B、 大门(可视)对讲能否工作,试验远程开门
C、 检查所有门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)
D、 安装的安全护栏是否牢固
E、 检查所有门窗是否可以正常开关,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固
F、 检查所有墙体平整度、是否渗水,有水迹、是否有裂缝裂纹,是否有空鼓(用小榔头)
G、 仔细检查地面有无空壳开裂情况(用小榔头)
H、 迅速开水龙头到最大,看是否出水,水压如何,另外看排水速度如何
I、 仔细观察卫生间和厨房的天花板,看是否有水迹
J、 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座
K、 试验几次马桶抽水,观察冲厕水箱有无漏水
L、 验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水
M、 测试强电,物业会提供一个带插座的灯。先关闭所有分闸,测试过程中一路路打开,确定各分闸的控制范围。先用灯测所有的插座(空调,墙面,厨房,阳台),再测试照明/开关,另外应保证每个空调插座是1路单独的回路,房内至少有5个单独的回路
N、 若有万用表,测试弱电(电话、有线电视线)
O、 每个房间泼上水,观察是否有积水,地方是否平整
P、 卫生间、厨房泼水,观察坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内。
Q、 测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
R、 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符
S、 将突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)
T、 记录水表,电表数字
U、 简单清扫


附:新房查验三十六招
买房子,最重要的是所购房屋质量要有保证,否则价格再便宜、朝向再理想,都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼,房屋内在质量如何检查,这里综合有关专家经验,附上36条验查房屋质量的简易方法,均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。

关于门
1. 门的开启关闭是否顺畅?
2. 门插是否插入得太少,门间隙是否太大?(特别是门锁的一边)
3. 门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音?
4. 大门、房门的插销、门销是否太长太紧?

关于窗
5. 窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。
6. 开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅?
7. 窗户玻璃是否完好?
8. 窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。

关于地板
9. 地面是否有裂缝,是否有起砂现象?
   交房注意事项(二) 
关于顶棚
14.顶上是否有裂缝?没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。
15.看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。
16.顶棚有无水渍、裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
17.特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
18.墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?
19.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方?
20.墙身、墙角接位有无水渍、裂痕?
21.内墙墙面上有否石灰爆点?

关于厨厕
22.厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发,要仔细观察。
23.坐厕下水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱有无漏水声?
24.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防

水是否妥当?
25.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。
26.砖缝有无渗水现象?
27.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?
28.水池龙头是否妥当,下水是否顺畅?
29.卫生、厨房内有否地漏,坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内。
30.出水是否通畅,会不会出水口内留有较多的建筑垃圾?
31.您住的房间底下的邻居家是否漏水?否则您家的日子也一定不好过。

其他
31.厨柜柜身有无变形,壁柜门是否牢固周正,门能否顺利开合?
32.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?各种电路、闭路电视、电话插座的位置等,也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的,这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便,国家出台了《住宅设计规范》,规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命,减少短路火灾事故的发生。
33.供水管的材质?上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管,目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质,铜可以抑制细菌生长,增长水中的铜含量,有益健康。
34.试煤气热水器开关是否妥当?
35.居室、客厅有否各种管线外露?是否有暖气回水或其他管线穿过,因为有较多管线穿越居室,会造成装修困难,也会造成视觉上的障碍,影响整体感。
36.自来水水质怎么样?


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交房时的注意事项!不得不看!
户内验收注意事项
一、 房屋保修期问题:
   根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条的规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
  1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限(70年);
  2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年;
  3、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
  4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。
  其他项目的保修期限也应明确在《保证书》中。保修期自业主接收交付之日起计。
二、常见的房屋质量问题 :
  1.楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止;不均匀沉降导致楼体倾斜;整体强度不够,楼体受震动后或 在大风中摆动;因结构不完善,部分或全部承重体系载力不够,导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
  2.裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝产生的原因有材料强度不够,结构、墙体受力不均,抗拉、抗挤压强度 不足,楼体不均匀沉降,建筑材料质次,砌筑后干燥不充分等。
  3.渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏,厨房、卫生间向外的水平渗漏,以及 向楼下的垂直渗漏,垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。
  4.墙体空,墙皮脱落。
  5.隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好,达不到私秘性的要求;屋面、外墙冬天降温快,夏天升温快,达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够,材料质次,或者施工工艺不合要求。
  6.门、窗密闭性差、变形。门窗质量问题一般危害性不大,只需局部修整或替换即可。
  7.上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源,影响人的正常生活,形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理,水龙头、抽水马桶等质量不过关。
  8.水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善,设计位置与日常生活要求不符,影响家具布置。
  9.公用设施设计不合理,质量不过关。如楼梯间位置不方便,楼梯宽度过小,电梯运行质量不稳定,公用照明设施不完善,消防安全设施缺乏等等。
三、实地验房应当注意问题
  买房子,最重要的是所购房屋质量要有保证,否则价格再便宜、朝向再理想,都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼,房屋内在质量如何检查,这里,综合有关专家经验,附上36条验查房屋质量的简易方法,均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。
  1、关于门:门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果和了解其密封程度。不过,卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面 1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹),各个门的顶部都必须刷漆,卫生间的门还要刷下边。
  (1)门的开启关闭是否顺畅?
  (2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大?(特别是门锁的一边)
  (3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音?
  (4)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧?
     2、关于窗
  (1)窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。
  (2)开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅?
  (3)窗户玻璃是否完好?
  (4)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。
     3、关于顶棚
  (1)顶上是否有裂缝?如有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。
  (2)看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。
  (3)顶棚有无水渍?裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
  (4) 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
      4、关于墙身:用一个小橡皮锤随意敲敲瓷砖地砖听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象,若听到空响的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。
  (1) 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?
  (2) 墙身、墙角接位有无水渍?裂痕?
      5、关于厨厕:大开龙头尽可能让水流大一点、急一点,一来看水压大小,二来试试排水速度。
     (1) 厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发,要仔细观察。
  (2) 坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声?
  (3) 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。
  (4) 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?
  (5) 水池龙头是否妥当?下水是否顺畅?
  (6) 卫、厨有否地漏,坡度绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内。
  (7)您住的房间底下的邻居家是否漏水?否则您家的日子也一定不好过。
     6、配电设施:
    打开所有的灯具开关,看看灯具是否都亮,如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电,电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。另外,保险插座护幼童,为防止幼童把手指头伸进插座孔中,距离地面 30厘米高的插座都必须带保险装置。30%的火灾是由于电气事故引起的,这与电气线路的设置有相当的关系。
为了用电的安全和方便,国家出台了《住宅设计规范》,规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命,减少短路火灾事故的发生 卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。
    注意:如果在房屋验收的过程中发现问题,一定要在验收接管记录中注明;如果在房屋使用过程中发现有关质量问题,一定要注意保修期的问题!

 

房屋验收
  刚刚拿到入住通知书的购房者也许对如何入住还是懵懵懂懂,甚至对时常耳闻的社会上一些关于房产、物业的纠纷感到害怕。那么作为购房者和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢?为此,记者采访了有关部门。
  如果您买了房,首先您要查验预售许可证等“五证”,并且要签订《商品房买卖合同》,要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。
  同时,在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》:
  -查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。
  -查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
  -和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。
主要注意以下几点:
  第一,详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;
  第二,核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;
  第三,检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用;
  第四,对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
  -向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题按约要求维修。
  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
  按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。

 

验房的几大注意事项
绝大部分网友是第一次买房子,到了交房日,很是兴奋,往往会不知所错,碰到的问题:怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等. 建议收房日期:一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早,建议大家不要在第一、第二天去收房,因为在那两天,同时来收房的人会很多,而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子,最好是第三天或第四天比较好 需要带的工具:
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:30去。
过程
1)去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验:
A房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B《住宅使用说明书》--可带走
C《竣工验收备案表》
D面积实测表
E管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
如果房产商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。 一般这个时间因人而变,时间为30--40分钟 看完那些资料后,基本就可以去验收房子了, 提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用. 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
3)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)
提示:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了
4)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
提示:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。
5)仔细检查地面有无空壳开裂情况。
提示:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
6)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
提示:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
7)验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
提示:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
8)验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
提示:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。
9)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;
易购提示:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。
10)测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 

 

收房、验房注意事项
验房程序:
一、查看两书一表一数:房屋质量保证书;房屋使用说明书;竣工验收备案表;面积实测数据对照购房合同上的面积(自己可实测套内面积)。
二、不交费、不签字、先验房:发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证、为日后必要时举证(即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据)奠定基础,特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积:超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补,吃亏的是业主);套内面积不变、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少,吃亏的还是业主)。
三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。
四、交合理费用(物业管理费〈应有市物价局批文〉等)

 

验房顺序:
专人进行同步纪录,最好填写一式四份验房单,业主留好交房代表签字的一份。
一、先看外部:外立面、外墙瓷砖和涂料(注意腰线部位的内墙渗漏)、单元门(外观和试用)、楼道(宽度、扶手、踏步、纱窗)。
二、再查内部:入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟(厨房)、排气(卫生间)、强弱电配电箱、强电:插座、开关、照明灯;弱电:可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。
三、后测相邻:闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

 

验房常用工具:
一、量具:3m盒尺、25~33cm直角尺、50~60cm丁字尺、1m直尺
二、电钳工具:带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座);各种插头:电话、电视、宽带;万用表;摇表;多用螺丝刀(“-”字和“+”字);5号电池2节、测电笔;手锤;小锤;大灯(200W)、小灯(白炽灯10-15W)
三、辅助工具:镜子、手电(2节1号电池)、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔 验房专用工具:(质检站借)JZC-2型垂直检测尺;多功能内外直角检测尺;多功能垂直校正器;游标塞尺;对角检测尺;反光镜;伸缩杆;水电检测锤(50g);活动响鼓锤(25g);钢针小锤(10g)等。

 

验房注意问题分述:
1、 厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2、卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性,同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3、管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修复;入住后维修,因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。
4、 空鼓:手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁,检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g)
测墙砖、地砖空鼓。
5、 验电:
A、检查插座:五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确,立即纠正。
C、开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。
D、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进现象。
E、检查弱电插座数目:宽带插座因户型不同个数不一:比如二室二厅至少应有2个,三室二厅至少应有3个;有线电视插座还应同步多一个。
F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
G、检查入户门门铃:带2节(或4节)5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。
6、猫眼:
入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更换。
7、测高度:
用盒尺检查房顶,取4-5个点,进行测量,若数值一致,比如房高均为2.7m(或者2.65m)说明房顶或地面没有倾斜。
8、测墙壁地面:
用长尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好,抹在墙上就会形成爆点)。
9、测乳胶漆质量:
墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出,如果不平,要重新补腻子刷漆,不能局部刷漆,会与墙壁原色产生差异。
10、镜子:
用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门,顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,因环境潮湿,卫生间的使用率又高,会使门底部过早沤烂损坏
11、外立面的腰线在一般在1~2楼,4~5楼之间,大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密,有否有漏雨现象。若有,及时提出修理。
12、楼道窗户是否有纱窗,不要因为不属于自己家就不去关心,如果没有,应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求(“住宅设计规范”明确规定有)。
13、检查防盗门:有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。
14、室内门检查平整变形:把门打开,眼睛凑到门边,看前后门线是否重合,若门线不重和,比如有一角翘起,必须更换,将来变形更严重;关门后查看四周缝隙均匀适宜;门和锁开关应该开启灵活;还要用专用水平仪测门安装垂直度。
15、窗户:
推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇,应推动开关灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时,是因为双层玻璃的里层脏了,原因玻璃在安装时候就污染了,这时应拆换新玻璃,否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。
16、检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。大开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。
17、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一,比如室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有1.5m2;
18、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一,比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格(国家标准“住宅设计规范”)。厨房排烟孔直径15cm,达不到时无法安装油烟机。
19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角达90度(房顶四角和地面四角),墙角无碰损,四角无磕碰,地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落,应重新铺设。
20、闭存水试验、水表空转试验:(重要检验项目)
①楼上卫生间有人在洗澡,楼下卫生间就有可能下小脏雨,这是因为楼上的防水没有做好,所以在验房时需要和楼上进行协调,做好各家的闭存水试验。 具体做法是,在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子,将所有地漏全部堵塞好,然后放满水,保持24~48小时,楼下卫生间没有渗漏现象,说明防水合格。
②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大,赶紧去看自家水表,水表不跑,说明水表合格,因为出现过别人家用水,自家水表帮着跑的现象,说明水表不合格,必须更换。
③闭水试验结束了,提起地漏上的沙袋,将水放掉,这时观察,水全部放掉后地板上还有存水,说明地面不平,要把存水部位的地砖全部砸掉,重新做防水后铺设地砖,直至不存水为止。 有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦,否则入户不久,出现渗水问题,那时解决就麻烦了。
21、卫生间:
①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。
②卫生间没有窗户,则应有通风孔。通风孔直径10cm,设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应1.5m,并且是防水插座。
③卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时,门下应留3cm的间隙(国家标准“住宅设计规范”)
22、暖气片:
①暖气片上方应有放气阀,使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决,否则气放不出来,暖气片不热。
②还要注意暖气片安装牢固,不能有松动现象;进水管和回水管的坡度应符合要求,否则影响采暖效果。
23、地下室:
室内净高2M,国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内结构梁或管道影响使用空间的应给予价格上的补偿

收房流程问题
JS的流程是你先把契税,维修基金,有线电视,电表押金,预收水费,房款先结清,然后马上签合同最后那页的交接书,业主临时公约,再到物业交3个月的物业费(7,8,9月),垃圾清运费等,然后物业给你钥匙验房。但我们英勇的bryce没有同意他们的流程,交了维修基金,有线电视,电表押金,预收水费,房款后就要求验房,坚决不签字,等房子没问题再签。房产商的接待小姐坚持要签字,bryce同志坚持不签,后来有个年纪较大的女主管同意先验房,物业亦同意了,最终,未在交接书上签字,物业费也没交。强烈建议大家向bryce同志学习!!!
很懂法的天山雪松建议大家:开发商凭什么要业主先签字,所有业主一定要团结,一定要把房子验收好在签字。对一些需要时间或一时吃不准的,一定要在签收的时候毫不留情的写下:〖××××部分因为××××在×年×月×日无法验收,需要××××才能验收〗诸如此类的话语,以防日后出现问题时留下证据。“如:屋顶到底漏不漏水、窗台渗不渗水,墙体是否开裂(有的需要一段时间才看的出来)”等等。建工的JS嘴脸大家已很清楚,一旦按它们的要求全签了、钱付了,房子质量出问题了,而你又没有事先在验收时没有……..,哎,怎么办????

 

交房手续有哪些
一、 通知
开发商取得新建商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
二、 验收
购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。
三、 提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
四、 签署房屋交接书
购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交换书;
对不符合合同约定的,应做好记录,要求开发商签字,不能签署房屋交接书,直至开发商的房屋完全符合交房标准。

 

买房需要哪些费用
购买一套商品住房费用由以下几部分组成:
(一)房价款:每平方米(建筑面积)售价×建筑面积。
(二)税费:
在交易过程中:
(1)契税:买方缴纳房价款的4%;建筑面积在120平方米以下的减半交,即交2%。
(2)买卖手续费:120平方米以下(含120平方米)的,每套500元;120平方米以上的、5000平方米(含)以下的,每套1500元;5001平方米以上的,每套5000元。
(3)印花税:买卖双方各缴纳房价款的0.5‰
(4)公共维修基金:购房款的2%。
(5)办贷款的,还要交律师费和评估费。  
在申办产权过程中:
1)登记费:每建筑平方米0.3元。
2)房屋所有权工本费:每证收费4元。
3)印花贴税:每件5元。
(三)物业管理费:按相关规定收取。
(四)供暖费:采用热力供暖,20元/建筑平方米?每个供暖季;采用燃煤锅炉集中供暖,16—18元/建筑平方米?每个供暖季;采用天然气锅炉集中供暖,28元/建筑平方米?每个供暖季;独立供暖的,天然气1.40元/每立方米,电0.393元/千瓦?小时。

 

验收不合格如何处理?
在房屋接管验收中发现质量问题,可根据其对房屋不同的影响程度分别处理:
1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修,直至合格。影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。
2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。
可以打12315,直接投诉到各区消费者委员会,消协会约你和商家协议,如果不行,会直接转到工商局协商。也可以自己去工商局投诉。


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一位房地产专业律师,拟出200余条购房合同补充条款
  
    -补充条款提供的是谈判机会,无需逐条写入合同
  
    -购房人和开发商平等协商是补充条款发挥作用的基础
  
  
    随着购房者的合同风险意识的逐步提高,聘请律师代理或协助买房的购房人也越来越多。隆安律师事务所的秦兵律师为购房人拟出的204条购房补充协议成为目前涵盖内容最全面、设定权利义务关系最细致的补充条款。上周,秦律师把这份一万余字的“条款”交与本报,希望诸项条款能对买房人提供帮助。
  
    据秦兵律师介绍,经过对大量案例分析,目前,房地产争议越来越多,争议内容不仅包括交房及面积,还有质量、装修、物业管理、水、电、电话、交通、小区环境等,这期间有的消费者取得了诉讼的胜利,有的通过诉讼或者协商取得一定数量的违约金,有的退房后取得了房款,一个重要原因就是签订了细致的补充合同,这些合同使消费者权利得到相应保障。
  
    据介绍,补充合同的原则有三个:第一个原则是细致,细致有三方面内容,首先是对案例的整理,发现可能产生争议的地方,将我们遇见的所有案件都写进去,包括法院的公告案件和新闻报道的案件;其次包括合同签订、履行的全过程,包括广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡都写进去,因为20年的还贷时间太长了,不知道会出现什么问题;最后涉及房屋的质量、面积及环境等方面,这些条款体现了客户的当前利益。第二个原则是违约后果,几乎每个责任都有违约后果,双方根据合同就可以了解应当有什么权利或者承担什么样的义务。第三个原则是举证责任,购房人在目前的全部过程中较难行使知情权,在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据,这时如果按照一般举证原则即谁主张谁举证是无法保护购房人权利的,所以该补充条款在某些方面采用了举证责任倒置的设计方法,规定由开发商来承担举证责任,以此来保护购房人利益。
 第1部分合同背景
  
    第1条、销售广告:买受人根据出卖人于_年_月_日刊登在____报第_版的广告,于出卖人取得联系,就购买住宅一事进行协商;本合同就双方可以预见的条款进行约定,在双方无法在相关细节有所说明时,则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。
  
  
    第2条、合同原则:出卖、买受双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,本着平等、真实、自愿的原则,就买受人购买出卖人住宅一事达成本合同。
  
    第3条、合同定义:合同中所称“本合同”系指目前出卖、买受双方所签订的合同,其他合同则冠以合同的具体名称。
  
    第4条、合同目的:出卖人知道买受人购买本合同所指住宅系为自己住用、通过出租获得利润或者在住宅升值时通过及时转让住宅获得利润,或者其他可以利用此住宅相关的所有权或用益物权以获得利益。
  
    第5条、合同标的:合同中所称“住宅”或“本住宅”系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的住宅。
  
    第6条、住宅地址:此住宅位于北京市__区,目前施工进度情况参照照片。
  
    第7条、项目许可:
  
    第8条、批准部门:本项目由北京市已经批准立项,项目的批准文号:
  
    第9条、土地权利:本宗土地原所有权人为:______,原土地使用权人为:__,土地使用权证:______,土地使用期限为:_____,土地使用性质为:______。
  
    第10条、规划情况:用地规划批准部门为____,建设工程规划许可证:______,建设用地规划许可证:____。
  
    第11条、销售许可:房屋销售许可部门为:____,房屋销售许可证:_____。
  
    第12条、施工情况:施工许可部门:____,开工证:____。
  
    第13条、建设情况:总设计单位:____,建筑师姓名:____,注册建筑师号码:____,总施工单位:____,总监理单位:____。
  
    第14条、住宅标准:适用____。
  
    第15条、住宅验收:由____负责验收。
  
    第16条、质量评价:由____负责进行质量评价。
  
第2部分套内空间
  
    第17条、住宅户型:
  
    第18条、平面图:
  
    第19条、立面图:
  
    第20条、起居室尺寸:
  
    第21条、书房尺寸:
  
    第22条、卧室尺寸:
  
    第23条、卫生间尺寸:
  
    第24条、厨房尺寸:
  
    第25条、阳台尺寸:
  
    第26条、过道尺寸:
  
    第27条、技术经济指标:
  
    第28条、层高:
  
    第29条、室内净高:
  
    第30条、贮藏空间:
  
    第31条、套内楼梯:
  
    第32条、门窗:
 第3部分住宅质量
  
    第33条、沉降情况:出卖人保证房屋的沉降情况优于政府颁布的最高要求。
  
    第34条、平直度:房屋的墙体及平面均应当平直,倾斜角度不得大于0.1度,计算方法为:高度差/直线距离;不得超过政府规定的标准,否则出卖人将承担违约责任。
  
    第35条、墙体裂缝:住宅内部无任何裂缝;如果双方无法对是否是裂缝进行确定的,由出卖人申请有关机构就此问题进行评价;如果买受人仍有不同意见,则双方从楼内业主中随机选择5人,由这5人确定是否属于裂缝。
  
    第36条、设计质量:住宅设计质量不应低于政府有关机构颁布的设计最高标准,如果无法达到此等要求,则买受人有权要求出卖人承担违约责任。
  
    第37条、质量证明:出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量的申报手续及质量评价报告;当买受人对此报告提供异议时,出卖人应当证明这种异议不成立。
  第4部分公摊面积
  
    第39条、公摊内容:出卖人应当在说明公摊面积的内容与尺寸,根据目前的情况,公摊内容包括以下几个部分
  
    (1)配电室:
  
    (2)公共楼梯:
  
    (3)电梯间:
  
    (4)泵房:
  
    第40条、面积尺寸:房屋的公摊部分、面积及细节尺寸应当说明。
  
    第41条、面积核实:买受人有权对任何一个尺寸进行核实,此等核实无需复杂的测量工具,仅凭于任意一个市场上购买的米尺即可进行测量。
  
    第42条、通知到场:当买受人对公共面积进行测量时,如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符,则应当通知买受人到场进行共同测量,此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真,买受人接到通知后应当到场;出卖人不到场的,有两人以上证明,买受人即可进行测量。
  
    第43条、违约条件:买受人对其中一个尺寸的测量结果,与出卖人提供的图纸不符,则视为出卖人提供的公摊面积不合法,买受人有权拒绝支付公摊面积的费用。
  
    第44条、违约责任:当出现上述违约条件后,出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款,不能退回的,则应当每天支付百分之一的违约金。
  

    第38条、质量评价:出卖人在交付住宅前应当提供质量评价报告;买受人有权查验与住宅质量相关的全部文件,有权委托相关机构对住宅质量进行评价,否则不视为交房。
  
第5部分住宅面积
  
    第45条、公用部分建筑面积:
  
    A、各公用部分名称:
  
    B、各公用部分面积:
  
    第46条、专用部分建筑面积:
  
    A、阳台建筑面积:
  
    B、室内墙体面积;
  
    C、室内使用面积;
  
    D、其构成为卧室面积、书房面积客厅面积、卫生间面积各为;
  
    E、面积的数字以现有的出卖人提供的平面图纸为标准。
  
    第47条、露台面积:鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积之中,出卖人将面积为:____平方米的露台之永久使用权交付给买受人,买受人在使用过程中无须支付物业管理费。
  
    第48条、关于建筑面积的约定:
  
    (1)买受人所购住宅约定建筑面积为__平方米,如果经过实际测量后,面积在__至__平方米之间的,则双方据实结算,多退少补。
  
    (2)买受人所购住宅建筑面积经过实际测量后,大于__平方米的,出卖人无权要求买受人支付多余价款,并且应当据实办理产权登记。
  
    (3)买受人所购住宅建筑面积经过实际测量后,小于__平方米的,出卖人应当根据与约定建筑面积的差值,双倍向买受人支付多收价款,并且应当据实办理产权登记。
  
    (4)鉴于目前买受人所购住宅面积所适用的契税为2%,如果因为出卖人的原因使面积扩大,导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费,因此而多支付的税费,由出卖人承担;买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加,必须支付的由出卖人承担且保留退房的权利。
  
    第49条、关于套内建筑面积的约定:
  
    (1)买受人所购住宅约定套内建筑面积为__平方米,如果经过实际测量后,面积在__至__平方米之间的,则双方据实结算,多退少补。
  
    (2)买受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后,大于__平方米的,出卖人无权要求买受人支付多余价款,并且应当据实办理产权登记。
  
    (3)买受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后,小于__平方米的,出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值,双倍向买受人支付多收价款,并且应当据实办理产权登记。
  
    (4)交房后,套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的,应当按相同比例增加,建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的,买受人无须为任何增加的面积支付费用。
  
    (5)交房后,套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都减少的,应当按相同比例减少;建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的,出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款,买受人有权选择诸多方案中的一个。
  
    第50条、关于使用面积的约定:
  
    (1)买受人所购住宅约定使用面积为__平方米,如果经过实际测量后,面积在__至__平方米之间的,则双方据实结算,多退少补。
  
    (2)买受人所购住宅使用面积经过实际测量后,大于__平方米的,出卖人无权要求买受人支付多余价款,并且应当据实办理产权登记。
  
    (3)买受人所购住宅使用面积经过实际测量后,小于__平方米的,出卖人应当根据与约定使用面积的差值,双倍向买受人支付多收价款,并且应当据实办理产权登记。
  
    第51条、面积测量:买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、高度尺寸进行测量;如果需要对全楼进行测量的,出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸。
  
    第52条、测量方法:买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量,如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异,则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定,在此以前买受人有权先行入住,并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。
  
    第53条、测量机构:测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构,测量资格不得委托给他人;没有专业资格的机构测量的数据无效。
  
    第54条、变化通知:房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更;面积变化时,出卖人应当于变化时3日内书面通知买受人,如果买受人不同意上述变化,则有权解除本合同,出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款。
  
   第6部分室内环境
  
    第55条、日照时间:房屋全年在日照时间最短的一天,其窗户能够接受的满窗日照时间为__小时,此时在距地面1米高度可以看见太阳,具体出卖人提供数据。
  
    第56条、自然通风:室内通风情况不低于住宅设计标准的最高要求,出卖人提供数据。
  
    第57条、室内保温:室内保温情况不低于住宅设计标准的最高要求,出卖人提供数据。
  
    第58条、隔热保温:外墙隔热保温不低于住宅设计标准的最高要求,出卖人提供数据。
  
    第59条、隔声:墙体隔声情况不低于住宅设计标准的最高要求,出卖人提供数据。
  
    第60条、磁场:房屋室内及室外500米内的范围,即使其产生的磁场强度并不高于现行健康标准,也不得设有可产生磁场的设施,楼上不得设有无线电发射装置。
 
第7部分建筑设备
  
    第61条、给水:出卖人在买受人入住时提供24小时供水,水源为市政机构,压力为__。出卖人在买受人入住时提供24小时热水,温度为__;价格__。
  
    第62条、排水:出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以使用。室内排水共有地漏_个,分布在卫生间、厨房。
  
    第63条、密封:出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据,并保证管道不会出现任何泄露;如果室内出现液体或气体的泄露,导致买受人的装饰装修家具损坏的,出卖人应当以5倍的上述总款额作为赔偿,以补偿买受人在选择装修企业、进行设计施工所支付的费用与耗费的时间。
  
    第64条、管线:出卖人承诺不在住宅内通行任何公用管线,所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用,如果通过,则视为合同的变更,买受人有权拒绝支付任何费用,并有权要求出卖人进行修改,在修改完成以前,不视为住宅已经交付。
  
    第65条、电梯:本单元共有电梯_部,型号为:__;保修时间为_年;安全责任由出卖人承担,当因买受人或其亲属或其他人员因乘坐电梯受到伤害,受害人及相关权利人有权要求出卖人同时承担违约责任和侵权责任。
  
    第66条、消防设施:出卖人提供的消防设施为:____
  

  第8部分电气部分
  
    第67条、电:负荷:__KVA,计费设备为:__,插座位置:__,插座数量:__,电平面图:__,使用时间:_年_月_日。
  
    第68条、电话:线路数量:条,出口位置:见图纸,使用时间为:_年_月_日。
  
    第69条、有线电视数据线:出口位置在:____,使用时间:_年_月_日。
  

  
  第9部分供暖与燃气
  
    第70条、暖:供暖设备:供暖设备型号:____供暖设备效果:____温度:____湿度:____暖气片数量:____
  
    第71条、暖气计费方式及价格:
  
    第72条、暖气可使用时间为_年_月_日
  
    第73条、燃气:燃气设备:计量设备:计费方式及价格:
  
    第74条、燃气可使用时间:_年_月_日
  
    
  


  
  第10部分住宅周边环境
  
    第75条、本住宅周边建筑物:本住宅周围_米外无其他建筑物。
  
    第76条、本住宅可使用道路为:
  
    第77条、本住宅周边范围绿化:本住宅可视范围内不可能再建设任何非绿化设施。
  
    第78条、从本住宅各窗户、门及门外10米目力所及视野内没有垃圾箱、污水处理站、供变电站、停车场等其他设施。
  
    第79条、本住宅敞开门窗后,不会闻到任何异味;室内在任何条件下均不会出现异味。
  
    第80条、本住宅敞开门窗后,白天来自室外的声音不高于60分贝,夜晚不高于50分贝,室内原有设备不会产生任何声音。
  
    第81条、车位:出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处,具体位置为:______,买受人无须为此车位支付任何费用。
  


  
  第11部分社区设施
  
    第82条、社区名称:本住宅所属社区名称为:____,本小区属于政府管理机构认可的合法社区。
  
    第83条、用地面积:本社区总用地面积为:____,总建筑面积为:__平方米,其中住宅面积为__平方米,公用建筑面积为__米。
  
    第84条、建筑总量:社区共有楼房__幢,其中一期工程_幢,二期工程_幢。
  
    第85条、基本原则:社区所属的共用设施系为社区居民生活、工作方便而建设,其功能不得侵害买受人利益。
  
    第86条、参考标准:本社区的公用设施的具体质量数量由出卖人提供数据标准,不能提供的应当按照出卖人的各种广告资料作为标准。
  
    第87条、绿地面积:社区绿地面积为:__平方米,可使用时间:_年_月_日,绿地率不应低于北京市标准,交付时绿地率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比。
  
    第88条、公共设施:幼儿园_个,面积为__平方米,可使用时间:年月日;学校_个,其中小学_个,中学_个,面积为__平方米,可使用时间:年月日;医院(__级等)_个,面积为__平方米,可使用时间:年月日;停车场_个,面积为__平方米,可使用时间:年月日;邮局_个,可使用时间:年月日;娱乐设施:__可使用时间:邮政可使用时间:年月日;电话接通时间:年月日。
  
    第89条、公共交通:交通公路等级为__公路宽度:__道路质量:__;所述公路或者道路应当可通过车辆,否则不视为交付,可使用时间:年月日。
  
    第90条、交通安全:社区内应当有人车分行的道路,以保证买受人与家庭成员安全交通,道路标识应当符合国家或北京市最高标准。
  
    第91条、居住安全:交付时社区内不应当有正在建设的建筑物,在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何可以产生坠落的物品;道路平面绝对不得有可能导致行人或者车辆的坑、沟、井或者其他产生危险的建筑物或者构筑物。
  
    第92条、住宅标识:社区内的所有建筑物应当有明确的标识,以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购住宅。
  
    第93条、建设标准:出卖人承诺本社区的设计与施工标准不低于《城市居住区规划设计规范》中的最高标准,如果北京市有更为有利的设计规范,买受人有权适用于此规范,双方对标准的选择有争议时,买受人从不同的标准选择较为有利的条款适用。
  
    第94条、违约确定:对出卖人提供的各种设施是否合乎约定,应当由双方协商,协商不成的,由买受人与出卖人共同随机选择3人,选择方法见《争议解决》中的约定,由其对此争议做出仲裁裁定。
  
    第95条、违约责任:出卖人违反上述约定的,应当继续履行合同,交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算,详细条款见本合同的第20部分(违约责任)。
  


  
  第12部分房屋交付
  
    第96条、交付含义:本合同所称交付是指占有权及使用权的交付,并不代表所有权的交付。
  
    第97条、交付时间:住宅交付时间为_年_月_日,环境交付时间为_年_月_日。
  
    第98条、交付程序:
  
    (1)出卖人向买受人发出入住通知书;
  
    (2)买受人书面签收“收到入住通知书”;
  
    (3)买受人书面签收“住宅钥匙收到条”;
  
    (4)出卖人提供住宅质量备案表;
  
    (5)出卖人提供本住宅长度高度细节尺寸及面积测量结果;
  
    (6)上述条件缺少任何一条,均不构成住宅的交付。
  
    第99条、交付前的观察验收:买受人在出卖人所建房屋完工后,可以进入室内进行观察,并可以聘请相关专家对其进行评价,出卖人及其聘请的机构或人员,不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下评价与验收:质量验收、设施验收、环境验收、其他验收。
  
    第100条、延迟交付:当出卖人无法按期交付时,则买受人可以做出如下选择:通知出卖人解除合同,或者继续等待出卖人。
  
    第101条、交付效力:出卖人将房屋交付给买受人后,买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权,并有权对房屋进行装修。
  
    第102条、住宅质量保证书:其内容不得低于政府最高标准。
  
    第103条、住宅使用说明书:其内容不得低于政府最高标志。
  
    
  


  
  第13部分房屋所有权证
  
    第104条、所有权取得:
  
    (1)、所有权取得标志:所有权的取得以《北京市房屋所有权证》为标准。
  
    (2)、所有权取得时间:从_年_月_日开始,即确认为无法取得。
  
    (3)一旦无法取得产权证后,出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款,并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。
  
    (4)、当无法取得产权证后,买受人有权选择是否退房,如果买受人同意延长,则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。
  
    (5)、所有权的保证:出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人,出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人,因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋登记部分机构取得《北京市房屋所有权证明》,如买受人无法取得上述证明,则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款,并且赔偿买受人因此而产生的一切损失:包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失。
  
    (6)、所有权取得费用分担:
  
    第105条、出卖人办理产权证:出卖人在买受人入住前30天通知买受人办理产权证所需要的全部材料,买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证颁发机构,并且出卖人承诺在_年_月_日前为买受人办理完毕房屋所有权证;此后买受人不能取得所有权证的,买受人有权退房,并且要求出卖人承担违约责任。
  
    第106条、买受人办理产权证:
  
    (1)买受人有权选择是否自己办理房屋所有权证;买受人自己办理所有权证的,则自入住后60天内,出卖人将全部相关材料备案,并将备案情况通知买受人,以保证买受人凭此备案可以独立办理房屋所有权证。
  
    (2)如果北京市_区房屋_地管理局在为买受人办理房屋所有权证时,认为出卖人提供的材料不足以办理房屋所有权证,则视为出卖人违约。此时出卖人应当根据北京市_区房屋_地管理局或者买受人的要求提供全部资料,如果自前述要求发出之日起60天内出卖人无法提供所需文件,则买受人有权退房。
  
    第107条、退房通知:买受人提出退房要求的,可以通过挂号信或者传真或者电话的形式向出卖人提出;有壹名证人证明的,也应当认为出卖人提出过退房要求。
  
    第108条、退房责任:买受人提出退房要求后15日内,出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款,并且负责办理买受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述手续或者文件尚未签订前,出卖人应当代替买受人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。买受人提出退房要求后,出卖人除承担前述条款的义务外,还应当赔偿买受人因取回损失所支付的其他相关费用。
  
    第109条、退还房款:出卖人应当在买受人发出退房通知后30天之内将全部购房款返还给买受人,并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行还款手续。如果无法办理完成前述内容,则自_年_月_日至买受人取得全部房款之日,出卖人应当每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。
  
    第110条、相关责任:买受人提出退房要求后,出卖人除承担前述条款的义务外,还应当赔偿买受人的因取得全部损失所支付的其他相关费用。
  
    
  


  
  第14部分住宅保修
  
    第111条、保修期间:_年,从_年_月_日到_年_月_日;当开始日期与交房日期不一样的,则从交房日期开始,按最益于买受人的时间进行计算。
  
    第112条、保修通知方式及反映时间:自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场,8小时内将故障排除。
  
    第113条、保修内容:主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分。
  
    
  


  
  第15部分前期物业管理
  
    第114条、物管公司:出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉,有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利,买受人有权对物业管理公司进行选择。
  
    第115条、服务期限:首期物业管理公司的服务期限为1年,自_年_月_日至_年_月_日,期限届满后,由小区或者本楼业主管理委员会另行决定。
  
    第116条、管理费用:保洁费:_元;治安费_元;水费:_元;电费:__元;燃气费:_元;其他费用:_元;
  
    第117条、管理责任:楼内外清洁,出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处,每小时清理一次;如果出卖人将此义务转让给首期物业管理公司,则应当保证其履行义务;安静:室外瞬时噪声不高于50分贝。
  
    第118条、证明责任:物业公司负责证明向买受人提供安全、及时、达标的物业服务。
  
    第119条、保安责任:保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全。
  
    第120条、收费范围:不得高于北京市政府的相关规定。
  
    第121条、开始时间:物业管理的时间至少在_年_月_日以前开始。
  


  
  第16部分业主管理委员会
  
    第122条、姓名知情:当本楼居住者达到30%时,出卖人应当将其他业主的姓名(经本人同意)及联系方法以信函形式告知买受人,以利于买受人与其他业主进行沟通。
  
    第123条、组织权利:买受人有权组织业主管理委员会,出卖人应当积极配合,向买受人提供相应其他业主名单、可联系的电话号码,保证买受人能够与其他业主取得联系。
  
    第124条、通知权利:买受人有权向其他业主发布信息或者通告,并就质量或者物业管理问题与其他业主进行协商,出卖人不得阻碍买受人行使此权利;鉴于买受人的弱势地位,出卖人对于买受人在业主管理委员会筹建或运行中的言行,不应向买受人提出侵权责任要求,除非买受人证明自己有故意侵权的行为。
  
    第125条、物品交付:出卖人应当及时将业主管理委员会管理的财产交付使用,如果不能及时交付,则视为出卖人愿意按北京市最低生活保障收入的3倍向业主支付工资。
  
    
  


  
  第17部分消费者权利保护
  
    第126条、身份及权利:买受人作为住宅商品的消费者,其知情权应当得到尊重和保护。
  
    第127条、知情内容:施工进度,设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格,与本住宅相关的设计文件,与本住宅所有权相关的法律文件。
  
    第128条、行使知情权:买受人有权查看原件,并有权保留复印件。
  
    第129条、监督权利:为保护买受人的合法权利,买受人有权对施工工期进行监督。
  
    第130条、工期计划:出卖人将根据向有关机构提供的工期进行施工,现有的工期计划基础部分(地基石方、结构、正负零)将于_年_月_日完成;主体结构完工时间:年月日;楼外屋面装修完成时间:年月日;室内装修和设施安装:年月日;交付使用:年月日。
  
    第131条、买受人权利:当出卖人无法在上述约定计划内完成相应任务时,除非出卖人提出相应的担保,买受人有权提出解除合同。
  
    第132条、验收范围:住宅质量、住宅面积、环境质量、环境面积、水、电、暖、燃气等可能影响住宅质量及居住质量的全部方面。
  
    第133条、验收方式:买受人有权查阅相关文件原件,并有权复印;买受人有权聘请相关专家进入住宅内部进行鉴定;买受人进入前提前一天通知出卖人,出卖人应当安排人员协助鉴定,如出卖人或现场管理人员拒绝买受人进行鉴定,则视为出卖人违约。
  
    第134条、验收文件:出卖人应在住宅项目竣工后90天内,提交市建筑质量管理机构出具的质量检测报告。
  
    第135条、欺诈责任:出卖人不能证明自己向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件系相同内容的,视为对买受人的欺诈;出卖人应当向买受人支付房价款10%的钱款。
  
    第136条、消费者组织:买受人在签订本合同后,即有权组织其他消费者对出卖人的施工或者管理进行监督,行使《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的各项权利。
  
    第137条、撤销权:鉴于买受人的弱势地位,买受人在取得房屋所有权过程中,可能将遭受来自各方的胁迫,因此买受人有权在签署各种协议后3年内就其中的不平等条款提出撤销请求。
  
    
  


  
  第18部分合同的担保
  
    第138条、抵押权:出卖人保证此住宅在转移所有权以前未经过任何抵押;出卖人保证此住宅在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式抵押。
  
    第139条、住宅担保:出卖人保证不以此住宅为标的进行任何形式的担保。
  
    第140条、如果出卖人的行为违反了本合同的上述条款,则买受人有权解除本合同,出卖人并应当赔偿买受人因此产生的所有损失。
  
    第141条、定金情况:本合同签订之前,买受人已经于_年_月_日向出卖人支付定金_元。
  
    
  


  
  第19部分合同的变更
  
    第142条、合同变更:当出现买受人婚姻变化、买受人生理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人经营情况变化时,双方应对合同进行变更。
  
    第143条、通知方式:出卖人应当以书面形式通知买受人关于出卖人资格的任何变动,没有买受人的书面签字,此变动不对买受人产生任何效力;如由此变动给买受人造成损失,则出卖人应当承担全部责任。
  
    第144条、权利转让:未经买受人书面认可,出卖人不得随意转让本合同中的权利和义务;已经转让的,买受人有权向受让人与转让人共同主张合同约定的权利。
  
    第145条、买受人变更:如果买受人在本合同执行期间,家庭成员发生变化,出卖人应当根据买受人的要求,对本合同进行相应的修改;当离婚时,出卖人应当根据买受人的离婚协议或者判决或者调解书,将合同的买受人变更为买受人指定的人。
  
    第146条、权利变更:买受人有权将自己的全部权利和义务转让给自己的家庭成员,转让时出卖人应当签字认可,并与新的买受人签订合同,现有的合同条款无条件适用于新的买受人,如需要增加新的条款,则另行协商;买受人将自己的权利和义务转让给家庭成员以外的其他人的,应当符合合同法的规定。
  
    第147条、通知方式:买受人的任何变更应当以书面形式以挂号送达或者亲自送达。
  
    
  


  
  第20部分合同的终止、解除
  
    第148条、合同终止:出卖人按时按质交付住宅,买受人对住宅质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议;或者合同法规定且买受人书面认可的其他情形。
  
    第149条、解除条件:出卖人没有按时交付住宅、或出卖人没有按约定提供住宅质量或者环境质量、或出卖人不能交付住宅、或出卖人不能履行本合同约定的其他违约情况。
  
    第150条、解除后合同的处理:出卖人返还买受人已经支付的全部项款(包括银行贷款及公积金贷款),并且赔偿买受人的全部损失,对于延迟交付的应当支付违约金,对于不能交付的还应当支付两倍定金。
  


  
  第21部分退房条款
  
    第151条、双方通过协议或者判决或者仲裁退房的,应当按照以下程序进行。
  
    第152条、退还个人购房款:出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款。
  
    第153条、支付银行还贷:出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务,并且使银行向买受人出示已经还清全部贷款的协议或者合同。
  
    第154条、解除贷款合同:出卖人应当承担要求银行与买受人解除合同的义务。
  
    第155条、双倍支付定金:出卖人还应当向买受人支付双倍定金,买受人有权因为基于出卖人不能履行的违约而取得双倍定金,同时基于出卖人延期履行而取得延期交付的违约金。
  
    第156条、支付违约金:出卖人还应当根据本合同的约定向买受人支付违约金。
  
    第157条、赔偿其他损失:出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失。
  
    第158条、支付其他费用:出卖人支付上述钱款后,买受人有权依法或依约要求支付其他费用。
  
    第159条、如果在_年_月_日无法退还房款,应双倍返还定金;上述项目的最终还款期限为_年_月_日,每延迟一日,出卖人向买受人支付千分之一的违约金。
  
    第160条、禁止行为:在出卖人没有向买受人还清上述款项前,出卖人不得将买受人已经购买的房屋出售、转让或者抵押给其他任何人;如果有前述行为的,视为无效;买受人依然享有本合同规定的各项权利,直至出卖人清偿全部对买受人负有的全部债务。
  


  
  第22部分违约责任
  
    第161条、本合同所述内容为的是对双方在合同履行过程中权利和义务的确认,如出卖人不能满足合同条款中的条件,买受人有权要求出卖人承担违约责任。
  
    第162条、买受人有权选择适用下列违约责任,向出卖人主张权利;
  
    (1)返还买受人已经支付的全部款项(包括银行贷款及公积金贷款);
  
    (2)赔偿买受人的全部损失;
  
    (3)按日支付相当于总房价千分之一的违约金;
  
    (4)双倍返还定金;
  
    (5)买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利,一部分权利的实现并不表明买受人放弃其他权利。
  
    第163条、当出卖人发生违约时,在确定责任时如果发生违约金与返还定金同时适用时,出卖人应当一并给付,除非买受人同意不适用选择条款。
  
    
  


  
  第23部分买受人损失
  
    第164条、现实损失:买受人的损失包括以下各项现实损失,支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买住宅所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用、诉讼费用、仲裁费用、律师费用。
  
    第165条、预期损失:买受人的损失还包括以下各项可以预见的费用,租赁其他居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用、住宅设备质量造成的损失、因此可能的其他获利机会、因房价上涨产生的价格损失,重新购买住宅时用于洽谈合同的支出。
  
    第166条、伤害损失:医疗费用、误工损失;如因为出卖人提供的设备导致买受人或者其亲友伤残的应支付10万元至50万元赔偿金给受害人,导致死亡的应支付100万元赔偿金给继承人。
  
    第167条、律师费用:买受人因为住宅质量、住宅面积、住宅交付时间、住宅环境向出卖人提起诉讼或者仲裁申请,出卖人应当承担买受人的律师费用。
  
    
  


  
  第24部分争议与其他
  
    第168条、当本合同产生争议时,买受人有权选择仲裁或诉讼;如果选择仲裁,则仲裁管辖机构为:____;如果选择诉讼,在房屋已经建成时,则诉讼管辖地为房地产所在地;当房屋没有建成时,买受人可以选择法院为:____。
  
    第169条、诉讼或仲裁条款:由于买受人在购买房屋中处于弱势地位,而且诉讼成本相对较大,因此买受人如果就退房提出诉讼或仲裁,可以先就定金或违约金或全部房款或部分房款或其他损失提出,如果法院判决出卖人应当退还上述诉讼请求的任何部分,则出卖人在收到此判决书后不但应当退还定金,而且还应当退还全部房款。
  
    第170条、相关原则:鉴于出卖人在购买过程中处于优势地位,则双方在相关问题有争议时,出卖人负责证明自己没有过错,不能证明的则视为有过错。
  
    第171条、证明责任:买受人在向出卖人主张权利时,出卖人有证明买受人已经放弃权利要求的义务。如果出卖人无法证明买受人曾经书面放弃过权利,则认为买受人主张过此等权利;如果出卖人无法证明买受人放弃过权利,则还应当承担违约责任;买受人有权先就证明责任向出卖人提起诉讼,出卖人应当根据买受人的要求提供证据、文件或其他信息。
  
    第172条、适用法律:如果中央政府或者北京地方政府颁布新法律、法规、规章、规范、标准,买受人有权进行选择;如中央政府或者北京地方政府颁布了新的法律、法规、规章、标准,出卖人需要适用或者必须适用的,应当将法律文本提供给买受人,并将复印件交付买受人。
  
    第173条、法律冲突:在本合同履行过程中,如各种相关法律、法规、规章、规范、标准之间有冲突之处,买受人有权选择适用条款;如果新法律规章中规定过去的法律或者法规失效,而买受人认为应当选择过去的法律或者法规时,则应当适用于过去的法律或者法规,除非买受人认为这种适用对自己不利。
  
    第174条、通知:出卖人在合同履行过程发生的各种问题应当在发生之日起3日内书面通知买受人,如果没有书面通知,则视为没有发生任何不可抗力。
  
    第175条、语言:本合同及其他相关文件均使用汉语,文字为中央政府颁布使用的现行简化汉字,如需变更语言,需经当事人双方书面同意。
  
    第176条、本合同壹式6份,双方各执3份;买受人与出卖人代理人共同签字后生效。
  
    
  


  
  第25部分合同附件
  
    第177条、出卖人资料:出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证、买受人身份证。
  
    第178条、买受人资料:买受人身份证复印件,其他代理人身份证复印件。
  
    第179条、许可文件复印件:市政府立项证明、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证、房屋竣工验收报告。
  
    第180条、技术文件复印件:住宅平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。
  
    第181条、质量文件:住宅使用说明书、住宅质量保证书。
  
    第182条、上述及其他文件,如果需要确定买受人是否收到,则以买受人提供的收据为依据;对于买受人提交的文件,如果在买受人发出通知后10天内,出卖人没有向买受人发出没有收到文件的声明,则视为出卖人已经收到。
  
    
  


  
  第26部分法律法规及标准
  
    第183条、基本权利:中华人民共和国民法通则
  
    第184条、合同权利:中华人民共和国合同法
  
    第185条、继承权利:中华人民共和国继承法
  
    第186条、婚姻权利:中华人民共和国婚姻法
  
    第187条、担保权利:中华人民共和国担保法
  
    第188条、保险权利:中华人民共和国保险法
  
    第189条、权益保护:中华人民共和国消费者权益保护法
  
    第190条、土地使用:中华人民共和国土地法及实施细则
  
    第191条、土地权属:中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、北京市实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法
  
    第192条、房产权属:中华人民共和国城市房地产管理法、权属登记管理办法、房地产经营管理条例、商品房销售管理法
  
    第193条、商业秘密:中华人民共和国反不正当竞争法
  
    第194条、知识产权:中华人民共和国商标法、专利法、著作权法
  
    第195条、规划许可:中华人民共和国规划法、北京城市规划条例
  
    第196条、建筑许可:中华人民共和国建筑法、北京市建筑市场管理条例
  
    第197条、企业许可:中华人民共和国房地产开发经营管理条例、北京市城市房地产开发经营管理条例
  
    第198条、销售许可:中华人民共和国城市商品房预售管理办法、北京市内销商品房管理暂行规定(95-4-18)
  
    第199条、建筑质量:中华人民共和国建设工程质量管理条例、北京市建设工程质量条例
  
    第200条、小区规划:GB50180-93城市居住区规划设计规范
  
    第201条、住宅质量:建筑质量管理条例、市建筑质量管理条例
  
    第202条、住宅设计:GB50096-1999住宅设计规范
  
    第203条、住宅质量标准:建设部及有关机构颁发的各种强制性规定
  
    第204条、住宅面积:JJF1058-1998商品房销售面积测量与计算

  
  为了方便各位查阅204条房产购买补充条款,特此附目录如下:
  第1部分合同背景(1-16) 
  第2部分套内空间(17-32)  
  第3部分住宅质量(33-38)
  第4部分公摊面积(39-44)
  第5部分住宅面积(45-54)
  第6部分室内环境(55-60)
  第7部分建筑设备(61-66)
  第8部分电气部分(67-69)
  第9部分供暖与燃气(70-74)
  第10部分住宅周边环境(75-81)
  第11部分社区设施(82-95)
  第12部分房屋交付(96-103)
  第13部分房屋所有权证(104-110)
  第14部分住宅保修(111-113)
  第15部分前期物业管理(114-121)
  第16部分业主管理委员会(122-125)
  第17部分消费者权利保护(126-137)
  第18部分合同的担保(138-141)
  第19部分合同的变更(142-147)
  第20部分合同的终止、解除(148-150)
  第21部分退房条款(151-160)
  第22部分违约责任(161-163)
  第23部分买受人损失(164-167)
  第24部分争议与其他(168-176)
  第25部分合同附件(177-182)
  第26部分法律法规及标准(183-204) 

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