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三分之一开发商只倒土地从不盖房  

2009-11-02 12:25:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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潘石屹:三分之一开发商只倒土地从不盖房
SOHO中国有限公司董事长潘石屹:“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的,就是倒土地的,从来不盖房子的。”  

  在北京城区最黄金的地段,仍然有些本该建住宅楼的地块,一空就是好几年,现在还闲着,记者调查后发现,有差不多三分之一房地产开发商都宁愿炒地,也不愿意动一锹土,大大加剧了土地市场的价格泡沫,而这些地价最后都会转化到房价上,苦了买房的人。

  在潘石屹看来,近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡,你囤积的土地多了,建房子的地就会少,建房子的地少的话市场上面房子的供应量就会少,在中国城市化的进程经济增长速度又非常快的时候,需求量是不断的增加,房子的供应量要上不去的话价格就会飞涨的,物以希为贵。

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  在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,企业之所以敢于大规模拿地和囤地,是基于利益驱动,而地方政府纵容这种囤地的行为,同样也是利益驱动。

  李泽楷旗下盈科北京炒地皮 利润是盖房的三倍

  前几天和朋友聚会聊天的时候,听到一个消息,估计跟你说了,你也会吓一跳,说是北京没房可卖了。

  是吗?这如果是真的那就太可怕了。北京真的没房可卖了,那房价还不顶到天上去呀?

  没错,我也这样担心。后来我就到网上查了一下,发现这可是近期网上热议的话题。消息源于民生银行地产金融事业部近期发布的《中国地产金融蓝皮书》,这上面说,截止到今年9月底,北京楼市的库存房已经跌破了10万套的警戒线,只够5个月的销量,而就在今年年初,北京的存量房还够卖两年的。

  难怪这北京的房价总是跌不下来。其实,你想想,土地资源的确是有限的,用一块少一块,尤其是市中心更是寸土寸金。没地建房子了,房价当然就会越来越高。

  话是这么说,可是最近我们的记者却发现,就在北京城区最黄金的地段,仍然有些本该建住宅楼的地块,一空就是好几年,现在还闲着。这又是怎么回事呢?我们一起来看记者殷莉的调查。

  潘石屹:很多开发商只倒土地从不盖房

  记者:“我身后是北京市东三环的长虹桥,这里算得上是北京最繁华的地段之一,一般住宅公寓的售价大概是在每平方米3万到5万元,可以说寸土寸金,不过我们了解到,就是在这样一个黄金地段,有一块地原本是打算建住宅的,却一直闲置多年没有开发。”

  施工单位工作人员:“无可奉告,请出去。”

  北京市民:“听说是盈科的,李泽楷的,就是那个李嘉诚儿子的地。”

  北京市民:“差不多三年,我来四年了,我来那年就好像就说盖楼盖楼没盖。”

  附近的居民告诉记者,几年前这里就挖了个大坑,据说是要建住宅楼,但是几年过去了一直没啥动静。为了一探究竟,记者决定到空地的现场去了解更多的情况。

  由于施工方的阻拦,加上这块地的四周也已经被围墙给包围得严严实实,记者没法来到空地的现场。随后记者来到附近的一栋居民楼的楼上,拍摄到了这块空地。从高处可以看到,工地上零零星星有一些工人在干活。而这块地的北边紧邻着北京电讯盈科的大楼。

  北京市民:“刚开始说是不是哪买了,后来完了说是又换一家,反正在这儿耽误好几年。”

  这块位于北京核心城区的地块究竟是什么背景?为什么闲置多年没有开发呢?在经过多方打听和查阅了大量资料后,记者了解到,原来这块地就是被称为2006年新年第一拍的工体四号地。

  北京地产界资深评论人杨少峰:“当时这块地是被香港的盈科,就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷他旗下的房地产公司拿走,当时这块地整个的拍卖价达到5.1亿,这块地的规划面积才4.6万平方米,折算完之后当时成家的楼面地价就达到1.2655万块钱每平方米,而当时这个周边最好的楼盘最贵的楼盘才卖到1.6万左右。”

  按照土地出让合同的约定,这块地的开工日期为2006年9月20日,为赶在奥运会前完工,项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个土地出让合同的约定最终变成了一纸空文,直到今天这里仍然只是一个大坑。今年8月21日,香港上市公司瑞安建业公告,向盈科大衍地产公司作价约1.18亿美元购入工体四号地项目。拿地三年半不开发却转卖出去,这到底是为什么呢?记者电话联系到香港盈科大衍地产有限公司。

  工作人员:“公告以外的内容我们没什么好补充的。”

  按照国家相关规定,对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的,可征收土地出让金20%以下下的土地闲置费;闲置两年以上不开发的土地,政府可无偿收回开发商的土地使用权。然而这块工体四号地却闲置了长达三年半的时间,最终不仅没有被政府罚款和没收,而且还高价转让出去,并由此获取巨额利润。在盈大地产发布的公告中记者注意到,此次工体四号地的交易,为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。

  杨少峰:“而当时如果他当时把这块地盖成楼来卖的话,他可能挣的钱还只有几千万甚至不到一个亿左右,也就是说盈科地产在这块地运作的过程中,他实际上他是一种,我们认为他很可能就是另外一种炒地皮的一种行为。”

  记者:“炒地皮?”

  杨少峰:“对,所以这也是典型的囤地的一种行为。”

  而在SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来,像这样的囤地倒卖现象在中国的房地产业其实并不少见。

  SOHO中国有限公司董事长潘石屹:“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的,就是倒土地的,从来不盖房子的。”

  记者:“这样的房地产开发商多吗?”

  潘石屹:“三分之一吧,能够占三分之一,他们不是盖房子的。”

  记者:“只是为了囤积土地?”

  潘石屹:“囤积土地倒卖土地。”

  记者:“有这么多?”

  潘石屹:“我能了解的情况,差不多有三分之一。”

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  囤地缓慢开发,什么企业在拿地?

  不盖房比盖房更赚钱,难怪潘石屹说得如此斩钉截铁,这么多房地产开发商都宁愿炒地,也不愿意动一锹土,他们这钱也赚的太轻松了吧。

  他们赚钱倒是轻松,不过,这样一来,大大加剧了土地市场的价格泡沫。而这些地价最后都会转化到房价上,苦了我们这些买房的人。

  正因为这样,国家对开发商囤地的行为三令五申严令禁止。可除了像盈科这种大有来头明目张胆囤地的,更多的开发商和土地监管部门打起了太极拳。他们又是怎么逃避监管的?

  记者:“位于北京市南五环以外的大兴是距离北京城区最近的郊区,今天夏天大兴诞生了新地王,随后房价也一路飙升,现在大兴主要城区的房价已经超过一万元,不过就是在大兴中高端楼盘最集中的地段,仍然可以看看大片大片闲置的空地。”

  北京地产界资深评论人杨少峰:“这块地是2007年很著名的大兴的地王,当时在2007年的12月份,华润置地以194轮的竞价才以6291元的楼面地价拍到这个地,当时这个周边这个房价大概只卖到6千到7千块钱左右,有部分的项目可能8千多,所以当时这块地我们是面粉贵过面包这也是其中的一个例子。”

  从2007年拿地到现在,华润置地的这块地已经接近两年的时间。不过昔日的地王如今杂草丛生、一片荒凉,丝毫看不出任何动工的迹象。实际上,像这样正在晒太阳的地王在全国各地大量存在。

  北京大学房地产研究所所长陈国强:“有机构专门对07年的地王项目做过调研,那么除了少数是退地这种之外,那么闲置的未开发的占了绝大多数,那么一半以上都还是处在待开发状态。”

  华润置地地产公司是华润集团旗下在香港的上市公司。记者了解到,像大兴17号地这样被闲置的土地,在华润公司还有很多。据统计,截止到2009年9月底,华润置地公司的土地储备多达 2530 万平方米,在全国开发商中排名第八位。如果按照今年预计的销售业绩来计算,华润置地的土地储备足够开发10年以上。不过对此华润似乎并不满足,就在土地储备已经足够多的情况下,华润置地今年仍然在大规模拿地。

  中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱:“它在2008年的时候拿地的数量是它销售数量的8倍,在2009年的时候,拿地数量也是它销售数量的两到三倍,也就说他拿地的速度远远超过他卖房的速度。”

  像华润置地这样拥有大量闲置土地的开发商在中国到底有多少?他们囤积土地的数量究竟有多大呢?

  陈国强:“的确这种情况在不同的城市在全国应该是比较普遍,而且数量是非常可观,去年底就是(戴德良行)这个是一家国际著名地产机构,他们对于我们国内的存量土地资源曾经有过一个研究,那么从1998年到08年实际上是房改以来10年时间,就房地产市场开发出来的土地面积大概是31亿平方米,那么截止到去年底,实际开发的数字是19.4亿,也就是19亿的样子,那么实际上也就是说还有将近12亿平方米的地是闲置没开发是这样一个情况。”

  根据克尔瑞信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示,截止到今年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。其中,恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。北京地产资深评论人杨少锋对这些开发商的土地储备可供开发年份进行了统计。

  杨少锋:“已经在这些上市公司的手中,它们所拿到的这些地,可以够他们开发,多的够它们开发几十年,少的够它们开发五六年的时间,绝大多数是十多年时间,这说明了什么,这说明这些土地目前供应到市场的大量的土地被这些开发商囤在手中了。”

  究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间,不亦乐乎?

  从这张表上,你看这些开发商手中的土地储备足够开发十几年的,真的让人很惊讶。你还记不记得今年夏天地王频频诞生的情景?我注意到,这些土地储备量特别大的开发商好多都是今年和2007年地王的得主。

  而且你有没有发现,这些开发商绝大多数都是上市公司和国企。你说为什么这些国企和上市公司手中已经有了那么多地,还拼命拿地呢?

  因为他们的钱来得容易啊。我注意到前几个月,有家上市公司发布公告就称,要增发几十亿元用于买地,实际上他们买了更多的地以后,又可以到资本市场融更多的资金。

  究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间,不亦乐乎?这场资本游戏最终将造成什么样的危害?

  尽管已经过去三个多月,但是潘石屹至今还清楚地记得今年6月30日广渠路十五号拍卖的情景。

  潘石屹:“当时很热闹,我记得广渠路15号地拍卖的时候,一共是有11家,从这11家的构成情况来看就很有意思,有10家是国有企业为背景的公司。”

  拍卖现场的竞争越来越激烈,在紧张的举牌中,价格以每3分钟一亿元的速度攀升。起拍价迅速从21.12亿元飙升到30亿元以上。最终潘石屹不得不决定止步于39亿元,而中化方兴以40.6亿拿下了这个北京新地王。

  潘石屹:“这里面给我的感觉就是说,有地的要来抢地,没地的也去抢抢抢地。”

  潘石屹再一次乘兴而去,败兴而归。实际上,今年潘石屹参加了不只一次土地拍卖会,却没有一次成功地拿到地。他发现如今地价越来越高,拿地也越来越难。偏爱建房子的潘石屹颇感郁闷。

  潘石屹:“这些企业都好像手头上有很多的土地储备,而且土地储备好像似乎都可以开发他们几十年,其实他们手头上不缺地。”

  记者:“不缺地的他们为什么还抢地?”

  潘石屹:“主要的动力还是想在资本市场上面去圈钱而不是为了盖房子,如果土地储备的量大,上市的时候,市值就会大,如果土地储备的量大,上完市的时候,可以增发,增发的时候又来可以回来钱,不是为建房子,这个就整个房地产这个市场土地市场就会出问题。”

  记者:“出问题导致的危害是什么?”

  潘石屹:“就是资产的泡沫化,这个是在资本市场表现出来的,从这个现实生活中我们看到的是,大片的土地圈了,农民就不种了,就不种粮食了,不种菜了,不种水果了,没法种了。”

  记者:“没地?”

  潘石屹:“就让一些房地产公司保安去看着,晒太阳。”

  在潘石屹看来,近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。

  潘石屹:“就是你囤积的土地多了,建房子的地就会少,建房子的地少的话,市场上面房子的供应量就会少,在中国城市化的进程经济增长速度又非常快的时候,需求量是不断的增加,房子的供应量要上不去的话,它这个价格就会飞涨的,物以希为贵。”

  实际上,过去五年,全国的房价平均上涨了大约两到三倍。根据中国房地产信息集团提供的数据显示,北京2004年商品住宅的价格是每平方米4747元,今年9月底为每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元,今年9月底是12016元;深圳2004年是6385元,今年9月底是13893元。

  中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱:“我们从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看,土地的供应是跟不上整个的住宅的销售成交的,比如说上海,这三年来,整个住宅的成交是土地,就住宅土地出让的面积的2.9倍,北京差不多是1.5倍,深圳也要接近3倍,广州也要差不多是1倍,就基本是平衡,那么从一线城市来看土地是供不应求的。”

  为了从增加供给的角度防止房价过度上涨,改善楼市供求关系,今年中央政府频频吹风将加大土地供应,国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模较去年增加16.7%。 在北京市土地储备中心记者了解到,今年北京推出的土地数量比往年显著增加,同时还拿出了1000 亿元进行土地储备。

 

  北京市土地储备中心主任助理周同伟:“截至10月20日已经推出114宗地,944公顷,今年出让土地的面积是去年的两倍,普通住宅出让的面积是去年同期的157%。”

  然而大幅度增加的土地供应,似乎并没有调动房地产企业的开发热情,今年北京的住宅开工面积不升反降。据统计,今年一到九月,北京住宅新开工面积为713.4万平方米,比去年同期大幅度下降29.9%。

  杨少峰:“那么我们政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中,它形不成真正的供应量,那么我们现在的这个供不应求这种假象就得不到改变,那么只要市场还是供不应求,只要这个需求远远大于这个供应量,那么房价它肯定会上涨,所以说囤地这是造成高房价的一个非常关键的一个原因。”

  记者:“其实最终买单的还是消费者?”

  杨少峰:“对,最终的买单当然是消费者。”

  经过这么梳理,我们看的很明显,土地市场和商品房市场的供需链条,在房地产开发商手上被死死卡住了。一方面他们把大量供应的土地捏在手里,不断增值;另一方面,他们又在商品房市场,人为制造紧张,抬高房价,获取更高的利润。两本帐,怎么算开发商都合适。

  为了遏制开发商的囤地冲动,国家也出台了不少监管政策。可为什么这些政策措施却不太管用,开发商手上的地越来越多呢?

  囤积现象屡禁不止的原因:政策如同一纸空文

  前面我们了解到,由于开发商大量囤地,今年即使加大了土地供应量,但房地产市场还是出现了地价房价齐涨的现象。

  其实,对于闲置土地处理的相关政策早就出台了,早在1994,我国就颁布了《城市房地产管理法》,在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》。这两部法规中明确规定,“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权”。

  这些法规白纸黑字地写在那儿,规定也是一次比一次严,为什么我们看到开发商还是敢明目张胆的大肆囤地呢?

  为了进一步打击屡禁不止的囤地现象,2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,再次重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,闲置房地产用地要征缴增值地价。然而,这个通知并没有能够改变长期以来一直存在的囤地现象。

  潘石屹:“政府基本上每年都在说,要清理闲置土地,每年都在清理闲置土地,现在政府这个政策有点像狼来了一样,每年都喊狼来了,每年都喊狼来了,结果狼没有来,所以就是所有的人都说是这个政策是不会执行的,就是闲置两年土地也不会收回的,闲置一年的土地也不会收闲置费的,所以这样的话就是,让大家的胆子更大了,就更大规模的圈地。”

  在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,企业之所以敢于大规模拿地和囤地,是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地的行为,同样也是利益驱动。

  北京大学房地产研究所所长陈国强:“它也实际上有很多的顾虑,因为有利益的考量,有和企业关系的,具体的经办人或者相关的官员可能跟,跟这些地块背后的这些项目都有千丝万缕的这种利益关系,所以这个事情就没办法操作。”

  在杨少峰看来,要想彻底改变开发商囤地的现状,需要相关政府部门真正痛下决心,加大执法力度。

  杨少峰:“那么要打破这种现象,我个人觉得第一如果政府能出台政策把土地出让金大部分土地出让金都收归国有,收归国家所有,那么我想地方政府它就会失去拍地的冲动,因为他们这块没有太多的利益,那么它在执法上,那么它就会采取更大的力度,这是第一个,第二个我们要改变这种情况,那必须得管住上市房地产公司,我们需要由国土资源部门跟证监会对这些公司进行监督,尤其是管住这些大公司,而不是像一些地方政府,我把一些小开发商处罚一下,杀只鸡给猴子看,那么应该是杀猴子给鸡看,只要管住这些大公司,自然而然小公司就会去遵守这个规则。”

  开发商敢于大肆囤地,的确暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。多年来,这个现象一直是房地产市场争论的热点,但是在各种利益纠葛下,却一直也难以解决。

  今年以来,囤地现象在货币供应量大增、地王频现、房价上涨的背景下,再度凸显了出来。那么,大家又怎么看待开发商的行为呢?

  近日经济半小时栏目和网站联合进行了调查,结果显示:

  有97.7%的人认为开发商囤地严重,现象比较普遍。

  对于开发商囤地的原因,90.3%的人认为开发商囤地是为了等待土地升值及房价上涨,坐享土地增值空间,只有0.5%的人认为囤地是为了企业的持续发展。

  对于开发商囤地给楼市带来的影响,65%的人认为囤地导致房源供应短缺,助推房价。33.6%的人认为这是恶意制造土地供不应求,导致地王频现。只有1.4%的人认为囤地对楼市没有影响。

  那么为什么囤地现象一直屡禁不止,69.4%的人认为这是地方政府卖地的利益驱动所致,26.4%的认为是因为相关禁止囤地的政策不完善所导致。

  如何改变房地产商囤地的局面呢?50%的人认为政府应加大监管执法力度,满两年不开发立即收回。32.6%的认为土地拍卖收入收归国家,不由地方政府支配。

  半小时观察:让地产商干他们该干的事去!

  非常明摆着,开发商屯地的目的是人为制造土地资源的紧张,使土地显得物以稀为贵,从而抬高房价牟取暴利。如果说,在这场资本游戏中,开发商是站在前台的主角,在后台还站着一个分账的,那就是地方政府。运动员和裁判员都是囤地的受益者,所以,我们不可能指望这场游戏变得公平。如何打通房地产市场的供需链条,让大家走出被高房价胁迫的困境?现在看来最治本的办法,就是重建这个市场的游戏规则,打破运动员和裁判员的利益关联,让地产商干它们该干的事去。

  (主编:孟庆海 记者:殷莉 摄像:白羽、景延、贡存、沈焱)

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