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2009-11-26 13:27:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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农村宅基地流转嘉兴模式调查

2009年11月25日 03:01第一财经日报 】 【打印共有评论0

孙文祥 华琪

备受关注的浙江嘉兴宅基地流转工作试点正在顺利推进。11月23日,嘉兴市委副秘书长、市委办公室主任李跃向媒体透露,仅嘉兴七星镇、龙翔街道等三个试点乡镇街道,已通过宅基地统筹建设,置换出近万亩宅基地,可作为工业与建设用地。

据CBN记者了解,今年5、6月份,浙江省发改委、省建设厅、省发展规划研究院等部门组成联合课题组,在嘉兴、义乌等地开展《浙江省农村宅基地置换研究》,并在调研后建议浙江省委、省政府在总结试点经验的基础上,把推进农村宅基地置换作为一项综合抓手,在全省范围内有计划、有步骤地加以推广。

浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国近日表示,最快2010年元旦起,浙江将在全省推广农村集体土地入市,并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。据他透露,浙江省政府、省国土厅已下发《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》,在全省范围推广“嘉兴模式”。

宅基地换城镇房产、承包经营权换社保

2007年6月开始,一个叫“两分两换”的新政策在嘉兴推行,即“将农户宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开,在依法、自愿基础上,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障”。

CBN记者获得的一份调研报告显示,围绕“土地节约集约有增量、农民安居乐业有保障”的目标,嘉兴积极探索多样化的置换模式,主要是通过“资源价值化,价值资本化”的基本路径,以宅基地换住房、换钱、换地方。

数据显示,截至10月底,该市已有13个试点,签约换房(或搬迁)农户已达11649户,完成农民拆迁8174户,在建(已建)安置公寓房、安置联排房、单体房分别为10587套、2798套和599套。

以其中的三个试点乡镇为例,七星镇通过农村宅基地置换城镇房产,户均可节约用地0.736亩,可置换出2955亩左右的用地空间,节约率为71%;姚庄镇户均占有1.163亩,预期可置换出3800亩左右的用地空间;龙翔街道通过宅基地置换,土地节约率将达到50%以上,可置换出约3000亩用地空间。

李跃表示,如果宅基地流转工作在嘉兴全部实施成功,可新增50万亩左右的工业与建设用地。

“政府最大的收益是土地。”浙江省发展规划研究院的人士此前接受CBN记者采访时表示,现在国家对建设用地实行指标管理,农村宅基地改造后,一部分可以复耕,一部分可以用作建设用地,空出来的指标在浙江省内是可以调控的。

李跃也表示,两分两换清理出来的土地,他们基本上是三分之一搞工业,三分之一给农民造房子,三分之一搞其他开发。

事实上,嘉兴模式最具有价值或说诱惑的地方,就是农村集体所有的非农业用地(目前仅限于宅基地)可能进入土地市场,并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”。

随着城乡统一的建设用地市场的逐步建立,政府将对依法取得的农村集体经营性建设用地,通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

不涉及商品住宅开发

然而,一篇关于“国土部正在浙江试点推广农村集体建设土地入市打压房价”的报道,迫使国土部和浙江省方面出来辟谣。

国土资源部有关部门负责人解释说,国土资源部从未做过相关表述,上述报道把城市国有土地有偿使用与农村土地整理混为一谈。而浙江省农办新农村建设处负责人也表示,浙江省正在探索集体建设用地使用权流转政策,这一政策要求集体土地非农化不许用于商品住宅开发项目。

浙江省农办新农村建设处负责人表示,农村集体建设用地平等入市是有条件的。首先,集体土地非农化的程序必须“经批准”,农村集体和农民个体不能随意将农用土地非农化。其次,集体土地非农化的用途必须为“非公益性项目”,且商品住宅开发项目不在其列。

而由于种种原因,上述调研报告指出,嘉兴农村宅基地置换也存在一些问题。

比如土地指标周转困难。建造农民搬迁的安置公寓房,需要先占用一定面积的建设土地甚至是耕地或基本农田,由于用地指标十分有限,调整规划和审批土地用途又旷日持久,在市县一级有效实现土地指标周转难度很大。

另一方面是建设资金短期内难以平衡。

在实际操作中,一般都是由政府投入资本金,成立投资开发公司,再到银行融资,然后开发建设新社区,最后实现农户居住搬迁。然而,由于政府财力有限,注册资本难以做大,投资开发公司的融资能力较弱,而且还存在融资担保主体缺失等问题。

因在目前的制度框架下,土地承包经营权尚不能进行永久性流转,以至于城镇新旧居民仍有“有地居民”和“无地居民”之分,农民市民化仍然留着一条“长长的辫子”。

为此,上述调研报告建议:建立省级协调机构,探索土地指标周转机制,多层次拓宽融资渠道,多层次拓宽融资渠道。

“如果同步创新体制机制,启动城乡统一的房地产市场,还能为经济持续快速增长提供强大动力。为此,建议省委、省政府在总结试点经验的基础上,把推进农村宅基地置换作为一项综合抓手,在全省范围内有计划、有步骤地加以推广。”

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