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不看后悔!民间报道房地产开发商十大狠招  

2009-04-28 10:53:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不看后悔!民间报道房地产开发商十大狠招

  网民“天涯海角客1”4月21日在论坛上发表了一篇名为《曝光房地产开发商使用的十大惊天狠招!》的帖子,帖子不仅指出了房地产开发商怪用的狠招以及危害,提醒购房者小心;同时也提供了相应的对策供购房者参考。

  网民“天涯海角客1”全文如下:网上有一篇文章最近几天产生很大影响,说开发商赚取暴利,每平方米成本才600多元,房子却卖数千元。和一个代理商朋友聊起这事,他说这个数据很不可信,但他知道开发商赚取暴利的一些手法。现在楼市虽然低迷,开发商仍然在铤而走险,依然在使用这些手法。他断言,今后,这些手法开发商依然不会绝迹。

  他认为,开发商暴利过程一般是:制定圈地计划、利用各种手段违规拿地、最低首付资金、取得可套取银行贷款的土地手续、利用承建单位资金开发、制订对策获得抵押贷款、基本完成收益周期。他透露了购房买房的交易中很多“猫腻”,并告诉购房者该怎么防范。

  1、空手套“白狼”

  一些本不是从事房地产业务的,或者以前是做装饰业务的人,稍微了解了房地产方面的知识,知道其中的丰厚利润,于是注册一家房地产公司,然后挂着国有或合资的大牌子来掩人耳目。还有一种现象,个人所有或个人承包公司,挂靠在某大型公司的名下,建设资金完全靠购房者预付的购房款完成楼盘开发。

  危害:这样的公司往往在后期资金不足,无法按期将房子交付使用,购房者买了这样的房子,将会麻烦不断。

  对策:购房者在购房前一定要摸清开发商的背景,查明其主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发资格证书等情况。

  2、大打概念牌

  一些开发商为了吸引购房者,总要打出比实际情况好上几倍的广告,尤其是顾客关心的地段问题,往往要把自己开发的地段说得非常优越;说交通便利,距离城市核心商圈仅多少多少站路,直令人心驰神往。

  比如距离东湖若干千米远,说有观湖房,实际上就靠东湖一边的几个高层楼层看得见,80%的楼层看不到东湖;比如距离地铁千把米,地铁还是10多年以后的事情,广告中吹嘘地铁从楼边经过。

  危害:购房者若冲着广告中注明的东西买房,很多都会大呼上当。

  对策:购房者不要受广告诱惑,要进行实地考察。可以到国土部门了解城市的规划,有些地段目前较偏,但随着城市的发展,其繁华可能只是三两年的时间;有的地段当时确实很不错,但未来可能拆迁,其优势不复存在。

  3、调高楼盘容积率

  开发商为了极大地发挥土地的效益,还千方百计地改变土地的用途。在这方面,开发商可运用的手法就更复杂了。

  调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率,而有“实力”的开发商会通过特殊的途径,打通主管部门的关系,以多种理由把楼盘的容积率调高,按自己的意图规划,更改房屋间距与房屋高度的比例。还有,通过改变土地使用性质等方法,达到将宅基地楼等变换成商住楼,以牟取暴利。

  危害:按规定,房屋间距与房屋高度的最低比例是1比1,因为房子的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化,而有的房地产公司为减少成本、追求利润,随意缩小房子的间距,会给居住者带来许多不便,同时房产内在价值也相应降低。购房者千万要看清购房合同。

  对策:对照购房合同,发现问题,立即找开发商理论,或者向武汉市开发办举报。

  4、使用年限缩水

  按照有关法律,不同用途房屋的土地使用年限是不同的,一般商业用房的使用年限是40年,居民居住的年限是70年,其它如文化体育等用地的年限是50年。但有的开发商开发居住楼盘时,少拿10年、20年的使用时间,将土地的使用年限缩短,可对购房者说是70年,其目的是少交纳国家土地出让金。

  还有的开发商在销售方式上混淆用途,比如推出的“商住两用房”,开发商宣称购得此类房既可以办公,也可以用于个人居住。而这种两用房如果在居住的过程中用于商业,就变相逃避了另外30年的国家土地出让金的交纳。

  危害:缩短使用时间年限,购房者会损失不少,因为自己会提前交纳国家土地出让金。

  对策:一定要查看开发商的“五书”,或者到规划部门、开发部门了解,楼盘的使用年限是否缩水。

  5、在面积上做手脚

  在面积上做手脚是开发商的小伎俩,他们在套内面积缩水,分摊面积搞误差。购房者入住后才发现总面积比合同上标明的差了很多,还有的整体面积相差无几,但在具体的结构上做了手脚。

  另外,开发商会将居民委员会、会所算入购房者的住宅面积或共摊面积。

  危害:无论是面积缩水,或者面积增加,都会使购房者遭受损失。

  对策:如果用卷尺丈量,发现面积缩水,可以要求测绘部门进行重新测绘。对于将不该算进面积的地方,开发商算了,购房者可以据理力争,或者向开发部门反映。

  6、自己的房子自己买

  “自己的房子自己买”是抬高房价的方法之一,楼盘预售时,公司的资金非常紧张,这时候开发商买下一些相对好销的房子,甚至整个“雪藏”几个单元甚至一整幢楼,对开发商来说,不仅可以用微弱的利息套现,而且在楼盘销售的中后期抬高房价。

  具体操作方法是这样的,开发商开出假的销售单据给自己的亲戚朋友,让他们作为房屋的购买者,并把房屋的价格尽量抬高。因为银行放贷给个人购房的利息极低,首付不高,每个月的还款更是有限,而只要开出发票,银行就会把这套房屋的全款打到开发商的账户上。

  楼盘做好后,开发商只要到银行办理一下退房手续,楼盘就又可以上市出售了。这时,楼盘配套齐全,各种功能具备,房价远远高于刚开盘的价格。而开发商这样既套了现金,方便了自己开发房子,楼盘又卖了好价钱。

  7、安排“房托”买房子

  这是以前开发商经常玩的套路。安排“房托”买房子,就是开发商找一个“房托”,来买开发商的房子,然后进行倒卖。当然,这些“房托”都是自己的亲戚朋友,所得的利润都会进开发商的腰包,即使不进开发商的腰包,这个肥水也不会流进外人的“田”里。

  安排“房托”倒卖自己的房子,操作方式比较简单,有一些开发商可以说是“玩”得非常熟络,一套户型比较好的房子,会安排“房托”转手几次,房子价格涨得离谱。

  比如一套房子最开始18万元起卖,“房托”买后,转手把房子卖给另一个“房托”,这时,价格达到23万元。这个“房托”也不会真的要房子,他会立即把房子转卖给下一个“房托”,达到28万元。这个“房托”如果把房子卖给真正的购房者,价格绝不会低于28万元,有的达到30多万元。这其中,经“房托”操作后,房价涨了10多万元。

  8、延迟开盘好赚钱

  中国人历来有一个习惯,买东西喜欢跟风凑热闹,一听说哪个楼盘看房、买房的人很多,那些想买房者便跃跃欲试了。开发商正是抓住了消费者的这种盲从心理,在营销方式上狠狠地“玩”购房者。

  比如汉口有一个楼盘因为其定位为适宜白领居住的小户型,去年初,开发商称起价在3500元/平方米左右,当时预计开盘时间是去年底,可是楼盘修建好了,竣工备案证也拿了,就是迟迟不开盘,而只是搞内部认购。此时,起价已经上升到了4100元/平方米。

  开发商拿到了预售许可证不开盘,先搞内部认购,这种做法并不违规。开发商的基本做法是:先不公开销售,搞内部认购,过一段时间宣称房子已经不多了,再不登记,开盘时想买也买不到了,而且现在通过内部认购的房子价格相对较低。开盘以后,房价铁定要涨。这样营销,令一些购房者趋之若骛。

  还有的开发商为了给大家一个总是开盘的印象,明明几个可以一次性推出的楼盘,分几批推出,这样最大的好处是,后面开盘的房子都可以提价。

  9、“外援”是假,提升名气是真

  有一些人总认为外国的月亮比中国的圆,开发商利用人们的这种心理,宣传时说公司请了“外援”,比方说是洋人设计、请了深圳的物业管理等。

  实际上,开发商说建筑设计是美国、加拿大等国家的公司,这是不可能的。因为按照有关规定,外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计,必须和国内的一家设计公司来共同设计。很多时候,真正做出房子设计的就是国内公司,弄个外国名字,只是满足购房者“外国的月亮比中国的圆”的心理。

  物业管理也一样,不少小区所称的身政的物业管理,其实只是购买了这家知名物管的名号,该公司一般不会来亲自服务。

  还有另一种情况,开发商在国外或者香港、深圳注册一家公司,然后让这家公司负责楼盘的设计、物业管理等工作。实际上呢,国外或者香港、深圳的公司是个空壳。

  10、小红旗的奥秘

  每个楼盘预售时都有销控表,销控表是售楼处张贴的楼盘销售进展的信息表。可别小看了这个普通的表,其实它的意味比较多。

  购房者看中一套南北通透、卧室双朝阳的房子,但销控表却会显示该户型的房子已经售出。售楼小姐同时会一个劲儿向他推荐其他户型较差的房子。

  这其中的奥秘就出在销控表的小红旗上。其实,一般情况下,开盘没几天,或者还没开盘,开发商就会人为地在销控表上插上不少红旗,以显示楼盘销售旺盛。其目的一是把那些比较好销的主推经典户型“雪藏”,差一点的房源先处理掉,好的留到现房或准现房时加价出售。二是赢利更多。开发商在开盘时,一般会把价格定得低一些,但通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间来吸引客户,而一旦有客户来购房,却是高价格了。

  当然,售楼小姐会根据顾客的买房意愿、可接受的价格等因素,适时运用小红旗战术,适当调整一些好的户型出售。

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